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Die Baufinanzierung

Beispiel:

Die Eheleute Gerd und Ute Sommer tragen sich mit dem Gedanken, Wohneigentum zu erwerben. Sie haben 2 Kinder im Alter von 2 und 4 Jahren. Bei Durchsicht der Tageszeitung wird Familie Sommer auf eine Anzeige aufmerksam. Das Ehepaar nimmt wenige Tage später den in der Anzeige genannten Besichtigungstermin wahr. Aufgrund der Überzeugungskraft des Maklers beschließen die Sommers, ein Einfamilienhaus zu erwerben. Vom Bauträger werden ihnen folgende Objektdaten zur Verfügung gestellt:

Daten zum Objekt - Einfamilienhaus Waldweg 28, 45527 Hattingen / Ruhr  Wohnraum 140 qm  Grundstück: 519 m² 190 EUR / m² 98.610,00 EUR   Erschließungskosten 8.250,00 EUR   Baukosten  Wohnhaus: 700 m³ 200 EUR / m³ 140.000,00 EUR   Garage (Stellplatz) 2.500,00 EUR   Außenanlage: 6 % der reinen Baukosten 8.550,00 EUR   Baunebenkosten: 5 % der reinen Baukosten 7.125,00 EUR   Grunderwerbssteuer: 3,5 % auf die Grundstückskosten 3.451,50 EUR

Herr und Frau Sommer, die beide erwerbstätig sind, verdienen im Monat zusammen 3.250,00 EUR netto.

Sonstige regelmäßige monatliche Einkünfte:
- Kindergeld 308,00 EUR

regelmäßige monatliche Ausgaben:
- Haushaltsführung 1.400,00 EUR (4 Personen à 350,00 EUR)
- Kfz-Ausgaben 175,00 EUR
- Versicherungen 104,00 EUR
- Wohnungsmiete 490,00 EUR

An finanziellen Mitteln sind vorhanden:

• Bausparvertrag über eine Vertrags-(Bauspar-)summe von 100.000,00 EUR bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG; Bausparguthaben 49.700,00 EUR. Die Bewertungszahl für die Zuteilung ist erreicht. Zins- und Tilgungsleistung 5 Promille der Bausparsumme p.m.

• Sparguthaben bei der Volksbank eG 42.500,00 EUR, wovon 7.500,00 EUR für unvorhergesehene Ausgaben vorgesehen sind und nicht angegriffen werden sollen.

• An Eigenleistungen sollen 17.500,00 EUR erbracht werden.

Aufgaben:

1) Stelle alle Kosten zusammen, die bei der Ermittlung des Kapitalbedarfs für ein Einfamilienhaus (oder eine Eigentumswohnung) zu berücksichtigen sind.

2) Stelle das Verfahren der Beleihungswertermittlung dar.

3) Welche Bedeutung hat die Beleihungsgrenze?

Ermittlung der Gesamtkosten:

Erster Schritt bei einer Baufinanzierung ist die Ermittlung und Aufstellung der Gesamtkosten. Falls weitere Arbeiten, z.B. Renovierung, geplant sind, müssen diese in die Gesamtkosten mit einberechnet werden, weil sie zur weiteren Belastung des Finanzierungswilligen führen.

Ermittlung der Gesamtkosten  Grundstückspreis 98.610,00 EUR   + Erschließungskosten 8.250,00 EUR   = Grundstückskosten 106.860,00 EUR   + Grunderwerbssteuer 3.451,50 EUR   + Notar - u. Gerichtskosten 0,00 EUR   + Maklercourtage 0,00 EUR   = gesamte Grundstückskosten 110.311,50 EUR   + Wohnhaus 140.000,00 EUR   + Garage (Stellplatz) 2.500,00 EUR   + Außenanlage: 6 % der reinen Baukosten 8.550,00 EUR   + Baunebenkosten: 5 % der reinen Baukosten 7.125,00 EUR   Gesamtkosten 268.486,50 EUR

Anmerkung:

Notar- und Gerichtskosten entstehen aus der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der Bestellung der Grundpfandrechte sowie aus den Kosten der Grundbucheintragung. Die Maklercourtage wird z.B. bei Grundstücksvermittlungen berechnet und ist ja nach Bundesland unterschiedlich. In diesem Beispiel wurden diese Kosten aus Vereinfachungsgründen nicht berücksichtigt.

Ermittlung des Beleihungswertes:

Der Beleihungswert ist der nach dem Urteil der Bank ermittelte Objektwert, der als Maßstab für die Beleihung gilt. Der Beleihungswert ist ein subjektiver Wert, da er auf der persönlichen Einschätzung des Gutachters beruht, auch wenn er sich an objektiven, d.h. allgemein gültigen Marktgegebenheiten orientiert.

Verfahren zur Berechnung des Beleihungswertes:

Je nach Art und Nutzung des Objekts wenden Kreditinstitute des Sach- oder das Ertragswertverfahren an:

Das Sachwertverfahren kommt bei der Finanzierung von eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäuser oder einer Eigentumswohnung zum Einsatz.

Das Ertragswertverfahren wird bei Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Immobilien angewandt. Dies ist auch bei gemischt genutzten Immobilien (Zweifamilienhaus mit Ladengeschäft) der Fall.

Der Verkehrswert, also der erzielbare Verkaufspreis am Immobilienmarkt, sollte als Vergleichsmaßstab herangezogen werden und in etwa mit dem ermittelten Beleihungswert übereinstimmen.

Das Sachwertverfahren:

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Bauwert zusammen. Er orientiert sich an den Gesamtaufwendungen für die Errichtung der Immobilie.

Maßgebend für den Bodenwert ist der m²-Preis, wobei zu überprüfen ist, ob der genannte Preis bereits die Erschließungskosten beinhaltet. Grundlage für den Bauwert ist der Preis für einen m³ umbauten Raum. Handelt es sich um einen Altbau, so sind Abschreibungen für den bereits entstandenen Wertverlust auf den aktuellen Preis vorzunehmen. Die Höhe des Abschreibungssatzes orientiert sich an der zugewiesenen Nutzungsdauer der Immobilie. Werthaltige Außenanlagen (Gartenanlagen, Garage) sowie nachgewiesene Kosten für Renovierung und Modernisierung sollten in die Wertermittlung einbezogen werden. Den ermittelten Wert korrigieren die Kreditinstitute um einen Sicherungsabschlag von mindestens 10 % (IHK-Prüfung standardmäßig 20 %).

Berechnung nach der Sachwertmethode:

Baukosten: 700 m³ x 200 EUR / m³ 140.000,00 EUR   + Garage (Stellplatz) 2.500,00 EUR   + Außenanlage: 6 % der reinen Baukosten 8.550,00 EUR   + Baunebenkosten: 5 % der reinen Baukosten 7.125,00 EUR   = Baukosten 158.175,00 EUR   - 20 % Risikoabschlag 31.635,00 EUR   = Bauwert 126.540,00 EUR

Grundstück: 519 m² x 190 EUR / m² 98.610,00 EUR   + Erschließungskosten 8.250,00 EUR   = Bodenwert 106.860,00 EUR

Bauwert 126.540,00 EUR   + Bodenwert 106.860,00 EUR   = Beleihungswert 233.400,00 EUR   Beleihungsgrenze (60 %) 140.040,00 EUR

Das Ertragswertverfahren:

Durch die Erträge aus Vermietung und Verpachtung läßt sich der langjährige Gebrauchsnutzen des in Immobilien investierten Kapitals messen. Basis für die Berechnung nach dem Ertragswertverfahren ist die Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags. Die Kapitalisierung ist die geforderte Verzinsung für eine Immobilie, wenn man sie mit einer langfristigen Anlage am Kapitalmarkt vergleicht. Erhält man für eine langfristige Anleihe z.B. 4 %, so sollte man denselben Ertrag auch von einer Immobilie mit entsprechender Nutzungsdauer verlangen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Saldo der jährlichen Gesamteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. In der IHK-Prüfung wird mit Bewirtschaftungskosten in Höhe von 25 % der Gesamteinnahmen gerechnet.

Beispielrechnung (bezieht sich nicht auf die Aufgabe):

Mietertrag (Wohnfläche = 180 m²):  Wohnhaus 10,00 EUR / m² monatl. 21.600,00 EUR   + Garage 50,00 EUR monatl. 600,00 EUR   = Jahresrohertrag 22.200,00 EUR   - Bewirtschaftsungskosten (25 %) 5.550,00 EUR   = Jahresreinertrag 16.650,00 EUR   x Kapitalisierungszinssatz = 5 %    = Ertragswert 333.000,00 EUR   Beleihungsgrenze (60 %) 199.800,00 EUR

Beleihungsgrenze:

Die Beleihungsgrenze ist die Obergrenze der Beleihung. Die Beleihungsgrenze dient der Vorbeugung von negativen Einflussfaktoren, die zur Wertminderung einer Immobilie führen können. Solche negativen Einflussfaktoren können z.B. veränderte Marktverhältnisse sein. Die Beleihungsgrenze ergibt sich aus Erfahrungwerten sowie aus Art und Zustand des Objekts. Bei Hypothekenbanken ist diese Grenze gesetzlich auf 60 % des Beleihungswertes festgeschrieben.

Erforderliche Nachweise für die Baufinanzierung:

Um eine tragbare Finanzierung aufstellen zu können, muss der Berater die Einkommens- und Vermögenssituation des Kunden untersuchen. Anhand von Gehaltsnachweisen, Auskünften etc. kann die Kreditwürdigkeit des Kunden überprüft werden. Grundbuchauszüge, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen vermitteln einen Eindruck von dem Bauvorhaben des Kunden. Aufgrund dieser Unterlagen kann der Berater auch die Eignung der Immobilie als Sicherheit überprüfen und eine spätere Einschätzung treffen.

• Einkommensnachweis
• Nachweis des Eigenkapitals
• Bauzeichnungen
• Baubeschreibungen
• Grundbuchauszug
• Kaufvertrag bzw. Vorvertrag
• Flurkarte
• Auszug aus dem Güterrechtsregister
• usw.

Eigenkapital-Berechnung:

Bankguthaben (42.500,00 - 7.500,00) 35.000,00 EUR   + Bausparvertragsguthaben 49.700,00 EUR   + Eigenleistungen 17.500,00 EUR   = Eigenkapital 102.200,00 EUR

Für die Baufinanzierung wünschenswert ist Eigenkapital in Höhe von 25 % des Gesamtkapitalbedarfs. Das Eigenkapital setzt sich aus Bankguthaben, Wertpapieren, angesparten Bausparguthaben und Kapitallebensversicherungen zusammen. Während Bankguthaben und Wertpapiere in der Regel sofort zur Verfügung stehen, unterliegen Bausparverträge und Lebensversicherungen i.d.R. noch längeren Restlaufzeit bis zur Fälligkeit. Sie müssen vorfinanziert werden, damit die Mittel sofort zur Verfügung stehen. Dadurch ergibt sich ein kurz- und mittelfristiger Kapitalbedarf.

Ermittlung des Finanzierungsbedarfs:

Der Finanzierungsbedarf ergibt sich nach Abzug der Eigenmittel von den voraussichtlichen Gesamtkosten.

Gesamtkosten 268.486,50 EUR   - Eigenkapital 102.200,00 EUR   = Finanzierungsbedarf 166.286,50 EUR

Berechnung der monatlichen Belastung für die Darlehen:

• Konditionen Bank:
  Darlehen 9,5 % p.a. Zinsen; 1 % Tilgung (Annuitätendarlehen)
• Konditionen Bausparkasse:
  5 Promille p.m.

Finanzierungsbedarf 166.286,50 EUR   - Bauspardarlehen 50.000,00 EUR   = Darlehensbetrag 116.286,50 EUR

Bank:
- Darlehensbelastung p.a. = 116.286,50 EUR x 10,5 : 100 = 12.210,08 EUR
- Darlehensbelastung p.m. = 12.210,08 EUR : 12 = 1.017,51 EUR

Bausparkasse:
- Belastung p.m. = 100.000,00 EUR x 5 : 1.000 = 500,00 EUR

Gesamtbelastung:
- Gesamtbelastung p.m. = 1.017,51 EUR + 500,00 EUR = 1.517,51 EUR

Verschiedene Tilgungsarten von Darlehen:

• Tilgung bei Endfälligkeit:
  Endfällige Darlehen werden am Ende ihrer Laufzeit in einer Summe abgelöst. Während der Laufzeit sind lediglich Zinsen zu zahlen. Tilgungsleistungen werden nicht erbracht.

• Annuitätische Tilgung:
  Diese Tilgungsform führt durch rückläufige Zinsanteile zu einem Jahr für Jahr anwachsenden Tilgungsanteil bei einer über die gesamte Laufzeit gleich bleibenden Belastung (Annuität) des Kreditnehmers. Die aufgrund der sinkenden Darlehensschuld "ersparten" Zinsen werden bei annuitätischer Tilgung als zusätzliche Tilgung auf die Restschuld verrechnet. Der damit jährlich ansteigende Tilgungsanteil führt zu einer wesentlich schnelleren Darlehensrückführung (i.d.R. 30 - 35 Jahre)

• Gleich bleibende Tilgung:
  Bei der gleich bleibenden Tilgung wird ein fester Tilgungsbeitrag für die gesamte Laufzeit festgelegt. Die jährliche Belastung des Kreditnehmers wird durch die abnehmenden Zinsen geringer.

Bausteine der Baufinanzierung:

• Realkredit:
  Der Realkredit ist ein langfristiges Darlehen, das durch Grundpfandrechte besichert ist. Die Beleihungsgrenze, die Rangstelle des einzutragenden Grundpfandrechts sowie die zu gewährenden Konditionen können je nach Darlehensgeber variieren. Realkreditinstitute sind an die Bestimmungen des Hypothekenbankgesetzes gebunden. Hiernach ist die Beleihungsgrenze auf 60 % des Beleihungswertes festgeschrieben und es muss ein erstrangiges Grundpfandrecht eingetragen werden. Diese strengen Maßnahmen gelten als Sicherung für die Pfandbriefe, über die sich die Hypothekenbanken refinanzieren. Die günstige Refinanzierung über die Emission von Pfandbriefen ermöglicht den Hypothekenbanken die Vergabe günstiger Festsätze.

• Bauspardarlehen:
  Das Bauspardarlehen ist ein zweck- und objektgebundener langfristiger Kredit, der von Bausparkassen gewährt wird und i.d.R. durch Eintragung eines zweitrangigen Grundpfandrechts gesichert ist. Voraussetzung für den Erhalt eines Bauspardarlehens ist ein zuteilungsreifer Bausparvertrag. Bausparkassen beleihen im Allgemeinen bis zu 80 % des Beleihungwertes.
  Die Bereitstellung des Bauspardarlehens ist an die Verwendung der Mittel für wohnwirtschaftliche Maßnahmen geknüpft. Wohnwirtschaftliche Maßnahmen sind z.B. Bau, Kauf oder Renovierung einer Immobilie. Der Zinssatz für das Bauspardarlehen wird bei Abschluss des Bausparvertrags vereinbart. Die Rückzahlung wird als Prozentsatz von der Bausparsumme errechnet. Sie beträgt im allgemeinen 6 bis 7 Promille monatlich. Im Gegensatz zu Festzinsvereinbarungen bei Realkrediten sind Sondertilgungen jederzeit möglich.

• Zwischen- und Vorfinanzierung:
  Zwischenkredite sind kurzfristige Kredite mit denen die Zeiträume zwischen der Fälligkeit von Zahlungen und der Verfügbarkeit von Eigen- oder Fremdmitteln überbrückt werden sollen. Zwischenkredite werden durch die Auszahlung der entsprechenden Eigen- und Fremdmittel zurückgeführt. Die Eintragung eines Grundpfandrechts für die Zwischenfinanzierung ist in diesem Fall nicht notwendig.

  Bei einem Bankvorausdarlehen wird zeitgleich eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen, mit deren Ablaufleistung das Bankvorausdarlehen abgelöst wird. An die Stelle der Tilgungen für einen Realkredit treten die Lebensversicherungsbeiträge. Eine Besicherung durch Grundpfandrechte ist notwendig, da die Lebensversicherung in den Anfangsjahren aufgrund ihres geringen Rückkaufswertes noch keine hinreichende Sicherheit bietet.

Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit:

In der Aufgabe sind die Einkommensverhältnisse bereits gegeben:

• Verdienst (Ehepartner gemeinsam): 3.250,00 EUR monatlich
• Sonstige Einkünfte: 270,00 EUR monatlich
• Ausgaben Haushalt: 1.400,00 EUR monatlich
• Kfz: 175,00 EUR monatlich
• Versicherungen: 55,00 EUR monatlich
• Wohnungsmiete: 490,00 EUR monatlich

Verdienst 3.250,00 EUR   + Sonstige Einkünfte 270,00 EUR   = monatliche Gesamteinkünfte 3.520,00 EUR   - Ausgaben (1.400 + 175 + 55) 1.630 EUR  = frei verfügbares Einkommen 1.890,00 EUR

Ergänzung:
Die Miete wurde nicht mehr bei den Ausgaben berücksichtigt, da sie wegfällt, sobald die Eheleute in ihr Haus eingezogen sind.

Fazit:
Die Finanzierung ist kein Problem. Das frei verfügbare Einkommen ist völlig ausreichend
(1.890,00 - 1.517,51 = 372,49 EUR).

Förderung beim Hausbau:

Für selbstgenutztes Wohneigentum wird eine einheitliche Eigenheimzulage acht Jahre lang gezahlt.

Die Eigenheimzulage wird unter bestimmten Voraussetzungen gewährt:

• Der Gesamtbetrag aller Einkünfte für zwei Jahre darf bei Alleinstehenden 81.807 EUR und bei Verheirateten 163.614 EUR nicht übersteigen. Maßgeblich ist der Einkommensdurchschnitt im Jahr der Antragsstellung und im Jahr vor der Antragstellung. Die Einkommensgrenze erhöht sich pro Kind um 30.678 EUR für zwei Jahre.

• Gefördert werden nur Anschaffungs- / Herstellungskosten einer Wohnung bzw. eines Ausbaus / einer Erweiterung von maximal 51.120 EUR.

• Die Eigenheimzulage erhalten Alleinstehende grundsätzlich einmal, Verheiratete zweimal. Aber: Die Eigenheimzulage kann nicht zweimal für das gleiche Objekt bezogen werden.

• Die Eigenheimzulage wird vom Finanzamt in voller Höhe am 15.03. jeden Jahres ausgezahlt.

Eigenheimzulage Fördergrundbetrag: Baukindergeld Neubauten: Altbauten: Im Jahr der Fertigstellung und den folgenden 7 Jahren 5 % auf höchstens 51.120 EUR der Anschaffungs- und Herstellungskosten. - max. 2.556 EUR p.a. Im Jahr der Fertigstellung und den folgenden 7 Jahren 2,5 % auf höchstens 51.120 EUR der Anschaffungs- und Herstellungskosten. - max. 1.278 EUR p.a. 767 EUR für jedes im Haushalt lebende Kind unter 18 Jahren (Kinder zwischen 18 und 27 Jahren werden berücksichtigt, wenn sie sich in der Ausbildung, im Wehr- oder Zivildienst oder in einem sozialen Jahr befinden.)

Übungen zur Baufinanzierung:

Heinz und Inge Langewender, verheiratet, zwei Kinder im Alter von 6 und 8 Jahren, haben bisher immer zur Miete gewohnt. Das Ehepaar, das seit langen Jahren Kunde Ihres Kreditinstituts ist, ist an dem Erwerb einer Eigentumswohnung (8 Jahre alt) interessiert und benötigt hierfür ein Darlehen.

Folgende Daten sind bekannt:

Kaufpreis (ohne Nebenkosten und Makler): 230.000,00 EUR   Wertpapiere (Kurswert): - darunter 20.000,00 EUR 2-jährige Finanzierungsschätze gekauft vor 3 Monaten 50.000,00 EUR  Bausparvertrag (voll angespart, aber noch nicht zuteilungsreif) Guthaben 60.000,00 EUR Vertragssumme 120.000,00 EUR

Das Ehepaar ist unerfahren im Immobilienkauf und bittet Sie um Beratung und Erstellung eines Finanzierungsplans.

Aufgaben:

1) Der Nachbar des Ehepaars Langeweder hat - wie im Beratungsgespräch erwähnt wird - vor kurzem ebenfalls eine Eigentumswohnung gekauft und den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen. Ehepaar Langewender möchte, um Kosten zu sparen, auf den notariellen Kaufvertrag verzichten. Ist dies möglich ?

2) Berechne den Finanzierungsbedarf. Runde auf volle Tausend EUR auf. (Maklergebühr 3 % zuzüglich 16 % MWST, Grunderwerbssteuer 3,5 %, Grundbuch und Notar 2 % des Kaufpreises).

3) Berechne die anfängliche jährliche Belastung unter Berücksichtigung der staatlichen Förderung. Gehe davon aus, dass die Einkunftsgrenze für die staatliche Förderung nicht überschritten wird. Rechne die Förderungsbeträge in EUR um. Runde auf volle Euro ab.

Darlehenskonditionen des Kreditinstituts Nominalzins 5,5 % p.a.; Auszahlungskurs 100 %; Bedingungsanpassung nach 10 Jahren; Tilgung 1 % p.a. zzgl. der durch die Tilgung ersparten Zinsen (Annuitätendarlehen). Nominalzins 5,5 % p.a.; Auszahlungskurs 100 %; Bedingungsanpassung nach 10 Jahren; Tilgung 1 % p.a. (Abzahlungs- / Tilgungsdarlehen) 6,00 % p.a. Zinsen für Bausparzwischenfinanzierungen fest bis zur Zuteilung; Auszahlung 100 %

4) Herr und Frau Langewender sind sich nicht schlüssig, ob sie ein Annuitäten- oder ein Tilgungsdarlehen beantragen sollen. Stellen Sie in einer Vergleichsrechnung für die ersten 2 Jahre die unterschiedlichen Tilgungspläne dar. Unterstellen Sie der Einfachheit halber eine jährliche Tilgungsverrechung.

Lösungen:

1) Nein, dies ist nicht möglich. Ein Grundstückskauf bzw. - verkauf muss immer notariell beurkundet werden (§ 313 BGB). Grund: Verhinderung eines leichtfertigen Kaufs

2)

Kaufpreis: 230.000,00 EUR   + Maklergebühr (3 % zzgl. 16 % MWST): 8.004,00 EUR   + Grunderwerbssteuer (3,5 %): 8.050,00 EUR   Grundbuch und Notar (2 %): 4.600,00 EUR   = Gesamtkosten: 250.654,00 EUR

Gesamtkosten: 250.654,00 EUR   - Wertpapiere: 30.000,00 EUR   - Bausparguthaben: 60.000,00 EUR   = Finanzierungsbedarf: 160.654,00 EUR

161.000,00 EUR - 60.000 EUR Bauspardarlehen = 101.000,00 EUR Finanzierungsbedarf Bank

3)

- Darlehensumme = 101.000,00 EUR
- Zwischenfinanzierung = 120.000,00 EUR (da Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif !)

Darlehensbelastung p.a. = 101.000 x 6,5 % : 100 = 6.565,00 EUR
Zwischenfinanzierung Belastung = 120.000 x 6 % : 100 = 7.200,00 EUR

Eigenheimzulage:
- Altbau (2,5 % auf 100.000,00) = 2.500,00 DM : 1,95583 = 1.278,23 EUR = 1.278,00 EUR
- 2 Kinder x 1.500,00 DM = 3.000,00 DM : 1,95583 = 1.533,88 EUR = 1.533,00 EUR

Anfängliche jährliche Belastung:

Darlehen: 6.565,00 EUR   + Zwischenfinanzierung: 7.200,00 EUR   - Eigenheimzulage: 2.811,00 EUR   = anfängliche jährliche Belastung: 10.954,00 EUR

4)

Annuitätendarlehen:

Jahr Darlehensbetrag Zinsen (5,5 % p.a.) Tilgung (1 % p.a.) Annuität (6,5 % p.a.) 1 101.000,00 5.555,00 1.010,00 6.565,00 2 99.990,00 5.499,45 1.065,55 6.565,00

Tilgungsdarlehen:

Jahr Darlehensbetrag Zinsen (5,5 % p.a.) Tilgung (1 % p.a.) Jahresleist. (6,5 % p.a.) 1 101.000,00 5.555,00 1.010,00 6.565,00 2 99.990,00 5.499,45 1.010,00 6.509,45

Übungen zur Baufinanzierung 2:

• Kreditwunsch Ehepaar; ohne Kinder
• Nettoverdienst Ehepaar: 3.300,00 EUR
• Ausgaben gesamt: 1.300,00 EUR

• Baukosten: 120.000,00 EUR
• Grundstück: 50.000 EUR

• Sparguthaben: 10.000,00 EUR
• Wertpapier-Depot: 20.000,00 EUR SV (Kurs: 90 %) ; 300 St. Aktien (Kurs: 15,00 EUR)
• Bausparvertrag (zuteilungsreif, 50 % angespart): 60.000,00 EUR

• Konditionen: Bankdarlehen 8,5 % p.a. Zinsen, 1 % Tilgung p.a.
• Konditionen: Bausparen 6 Promille p.m.

Berechne nach dem bekannten Schema die Baufinanzierung ! Es wird davon ausgegangen, dass die Wertpapiere zum angegebenen Kurs verkauft werden.

Lösung zur Baufinanzierung 2:

Eigenkapital-Berechnung:

Sparguthaben 10.000,00 EUR   + Wertpapiere 22.500,00 EUR   + Bausparguthaben 30.000,00 EUR   = Eigenkapital 62.500,00 EUR

Finanzierungsbedarf:

Gesamtkosten 170.000,00 EUR   - Eigenkapital 62.500,00 EUR   = Finanzierungsbedarf 107.500,00 EUR   - Bauspardarlehen 30.000,00 EUR   = Bankdarlehen 77.500,00 EUR

Sicherheiten:

Haus 1200.000,00 EUR   - 20 % Risikoabschlag 24.000,00 EUR   = Bauwert 96.000,00 EUR   + Grundstück 50.000,00 EUR   = Beleihungswert 146.000,00 EUR   Beleihungsgrenze (60 %) 87.600,00 EUR

Kapitaldienstfähigkeit:

Einkommen / Verdienst 3.300,00 EUR   - Ausgaben 1.300,00 EUR   = frei verfügbares Einkommen 2.000,00 EUR

Belastung:

Darlehen (77.500 x 9,5 : 100 : 12) 613,54 EUR   + Bausparen (60.000 x 6 : 1000) 360,00 EUR   = monatliche Kreditbelastung 973,54 EUR

Fazit:

Frei verfügbares Einkommen 2.000,00 EUR   - monatliche Kreditbelastung 973,54 EUR   = Überschuss 1.026,46 EUR

Die Finanzierung ist kein Problem, die Kapitaldienstfähigkeit ist völlig ausreichend. Der Überschuss könnte im Rahmen des Cross-Selling z.B. zum Abschluss eines Bausparvertrags genutzt werden. Der Kunde kann so neues Guthaben ansparen bzw. den Kredit später durch ein günstigeres Bauspardarlehen ablösen. Auch der Abschluss einer Lebensversicherung kommt in Frage.

Kommentare

Durchschnittliche Leserbewertung:  Hilfe, ClaraLohrey, 12.10.2018 Hallo lBankazubis! Habe auf den letzten Drücker noch eine bankinterne Klausur zu erledigen, leider hatten wir gewisse Themen noch nicht und weiß wirklich nicht weiter!! Wäre supertoll wenn mir irgend eine gute Seele helfen könnte! Wären 10 Teilaufgaben (meist Rechnungen) zur Baufinanzierung/Annuitätendarlehen Wer Sie mir bis morgen mittag berechnen könnte, würde eine Entschädigung von 10 € erhalten! Hier meine Handynummer bei Interesse 017632438939 Sicherheitsabschlag im Sachwertverfahren, minimi, 24.02.2016 Ist der Sicherheitsabschlag gesetzlich mit mindestens 10% vorgeschrieben oder ist das Bank spezifisch? Wenn also nichts von einem sicherheitsabschlag in der Aufgabe steht muss ich ihn trotzdem abziehen ? Vielen dank schon mal für die Antwort echt stark, flammkuchen, 31.10.2012 exakt das, was ich gesucht habe! komprimiertes Wissen ohne Schnick Schnack :) Tolle Erklärung, Moni1106, 02.03.2009 Super gemacht! Hat mir sehr bei Fallstudien in der Kreditabteilung geholfen! Danke! Super Arbeit, Prishtina, 15.12.2008 Ich finde die ganze Arbeit super. Zwar sind viele Zahlen auf einmal und sehr umfangreich, doch auch das ist gut, das fast alles drin ist. Gut erklärt!!, Dennis1990, 17.09.2008 Hallo, da ich leider längere Zeit nicht am Berufsschulunterricht teilnehmen konnte und u.a. dieses Thema verpasst habe hat mir diese Beschreibung sehr geholfen. Einiges ist zwar etwas schwer zu verstehen, aber ich denke einfacher als es im Lehrbuch erklärt ist. Nur eins noch, am Anfang waren es 308 EUR Kindergeld, am Ende sind es nur noch 270 EUR?? Ich denke dem Autos ist dort ein kleiner Fehler unterlaufen, welcher aber nicht so schlimm ist, da man es trotzdem verstehen kann ;) Schön gemacht !, Hurric4n3, 29.02.2008 Hallo, erstmal dickes Lob , habt ihr supper dargestellt =) aber... 1.) - Versicherungen 104,00 EUR - Wohnungsmiete 490,00 EUR sind meines Erachtens vieeeeeel zu wenisch! 4 köpfige Family dann müssten die ja in ner Barracke leben xD 2.) die monatliche Belastung liegt weit unter dem Pfändbaren Betrag ,denn der pfändbare Betrag liegt bei ca. um die 600 € , also rund 900€ unter der monatlichen Belastung! liebe Grüße gut gemacht, wirklich;P, tiny_HVB, 04.09.2007 eine kleine verbesserung Notar und Grundbuchkosten werden mit 1,5 % berechnet Schöne Übersicht, Petite, 07.12.2004 Nur eine Frage: Woher stammen die sonstigen Einkünfte im Fall 1 in Höhe von 270€? Soll das das Kindergeld sein? schöne Übersicht, Petite, 07.12.2004 Ich habe nur eine Frage: Im Fall 1 hat die Familie sonstige Einkünfte in Höhe von 270€. Wo kommen diese denn her? Wichtiger Mailenstein für eine Aufgabe, die uns die HfB- Bank gestellt hat, MUMMPFF, 30.11.2004 Da, wir das Thema in der Schule noch nicht hatten, ist das Beispiel in seiner Ausführung zwar Top, aber für uns schwer zu erklären. aber..., CorinnaHVB, 24.05.2004 wenn der Artikel auf dem neuersten Stand wäre mit Eigenheimzulage usw... dann wäre er sicher noch viel besser *grins* Häuslebauer oder Häuslekäufer?, N.A., 06.09.2003 Also grundsätzlich erst mal find ich die Darstellung des Thema´s mit richtigen Beispielen und danach mit ausführlichen Erklärungen echt gut!!!! Aber was mich jetzt irritiert hat........ist am Anfang nicht davon die Rede, dass das Ehepaar ein Haus erwerben möchte? Warum wird die Grunderwerbsteuer dann nur vom Grundstück berrechnet bzw. warum stehen noch Erschließungskosten an, wenn es das Haus doch schon gibt? Normalerweise wird doch bei einem bereits bestehendem Objekt die Steuer von dem Gesamtpreis(Grundstück+Gebäude) berrechnet! Oder liege ich da jetzt falsch??(mir kann da natürlich auch ein Fehler unterlaufen sein....*g*) wirklich gut, Lennart, 23.07.2003 die unterschiedlichen Darlehensarten mit grafik wären noch schön gewesen und die Eigenheimzulage ist glaube ich etwas veraltet oder? Gute Zusammenstellung, , 20.03.2003 Erstmal auch von mir ein dickes Lob. Ich bin mitten in der Prüfungsvorbereitung und denke, daß mir dieser Artikel eine Menge helfen wird. Allerdings habe ich zwei kleine Kritikpunkte/Fragen: 1. Wieso beträgt im Fall 1 das Bauspardarlehn nur 50.000,-? Ich habe die Bausparsumme (100.000,-) minus Guthaben (49.700,-) gerechnet und kam so auf 50.300,-? 2. Ihr habt (ebenfalls beim Fall 1) zwei verschiedene Versionen zur Kapitaldienstberechnung gegeben. Auf der ersten Seite bezahlt die Familie beispielsweise monatl. 104 € für Versicherungen und später (bei Eurer Lösung) nur noch 55 €. Das hat mich schon ein wenig verwirrt... So habe ich leider in beiden Fällen andere Lösungen erhalten als Ihr. War ein wenig schade... Aber trotzdem: WEITER SO!!! SUPER GEMACHT!, , 12.03.2003 super Zusammenstellung! Endlich habe ich mal eine komplette Aufgabe mit Lösung! Spitze! Super..........aber eine Frage hätt ich trotzdem, pummi, 16.10.2002 Hallöchen, erstmal GRATULATION!!!!!!!!!!1 Der Artikel ist sehr übersichtlich und man versteht die ganze Beleihungswerthandhabung endlich mal. Aber............jetzt das große aber.........warum wurde mit einem Beleihungssatz von 60% gerechnet?? Es handelt sich doch um ein selbstgenutztes EFH und da werden doch normalerweise 90% angesetzt. ODER??????? Falls ich unrecht habe, kannst du mich ja eines Besseren belehren. LG Pummi Frage zur Beispielrechnung zum Ertragswertverfahren, just_me, 30.07.2002 Dieser Artikel vermittelt das Thema sehr verständlich und ist durch die Beispielrechnungen sehr anschaulich. Besonders gut finde ich, dass auch gleich die Richtwerte der IHK angegeben sind. Jetzt meine Frage: wie errechnet man den Ertragswert? Wie kommt man bei einem Jahresreinertrag von 16.650 EUR und einem Kapitalisierungszinssatz von 5% auf den Ertragswert von 333.000 EUR? MfG gut gemacht!!!, marco_juengling, 08.04.2002 bitte noch aktuelle euro-beträge ergänzen! [Anm.d.Red. - Beträge wurden umgestellt.]

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