| Sachwertverfahren |
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| Verfasst am: 06.10.2013 20:53 |
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Hallo,
ich habe in der Bankfachklasse eine Übung zum Sachwertverfahren gemacht, da rechnen sie folgendermaßen:
Bodenwert (landwirtschaftl. Nutzfläche und restl. Fläche)
Bauwert:
Herstellungswert
+ Baunebenkosten
_____
= Gebäudeherstellungswert
- Alterswertminderung
____
Bauwert
Sachwert: Bodenwert und Bauwert (wird aufgerundet, 288432 auf 289000)
Im Kompaktwissen steht allerdings:
Bauwert:
Herstellungswert vor Abschreibung
- Wertminderung wegen Alters
+ Außenanlagen
- Sicherheitsabschlag
+ Baunebenkosten
Welche Formel ist denn richtig? Es gibt doch dann unterschiedliche Ergebnisse! Mit welcher muss ich in den Prüfungen rechnen?
Muss ich immer den Sicherheitsabschlag von 10 % rechnen oder nur wenn er in der Aufgabe steht?
LG
Lee |
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| Verfasst am: 07.10.2013 17:24 - Geaendert am: 07.10.2013 17:28 |
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Die Angaben in Prüfungsaufgaben sind so formuliert, dass die Aufgabe nur eine Lösung hat.
Beispiel:
Bodenwert: 350.000 EUR
Herstellungskosten: 1.230.000 EUR
Baunebenkosten: 110.000 EUR
Risikoabschlag vom Herstellungswert: 30 %
Wohnfläche je Wohnung: 48 m²
Vergleichsmiete pro m² 11 EUR monatlich
Bewirtschaftungskosten 30 % der Jahresnettomiete
Kapitalisierungszinsfuß: 5 %
Ermitteln Sie im Rahmen der Beleihungswertermittlung (auf volle 10.000 EUR abrunden).
a) den Sachwert. Lösung 1.280.000
b) den Ertragswert. Lösung 1.410.000 |
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| Verfasst am: 23.11.2013 01:19 - Geaendert am: 23.11.2013 01:19 |
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Demnach wäre dann die Formel aus dem Prüfungstrainer falsch?
In der Aufgabe von Ihnen ist von "Risikokosten auf den Herstellungswert" die Rede. Das finde ich irgendwie sehr verwirrend, wenn man dann trotzdem noch die Nebenkosten einrechnen muss und gerade nicht nur den Herstellungswert...
Haben das in der Schule auch so gelernt, dass erst der Risikoabschlag abgezogen wird und dann die Nebenkosten dazugerechnet werden.
Schade, dass man im ganzen Internet keine eindeutige Antwort auf die Frage findet :-( |
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| Verfasst am: 23.11.2013 14:35 - Geaendert am: 23.11.2013 14:38 |
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Meine Angaben und Lösungen stammen aus einer Abschlussprüfung.
Herstellungskosten: 1.230.000 EUR
Baunebenkosten: 110.000 EUR
Risikoabschlag vom Herstellungswert: 30 %
Mir gefällt die Aufgabenstellung auch nicht.
Das Problem ist der Begriff Herstellungswert.
Nach der Rechnung ist man von folgender Gleichung ausgegangen.
Herstellungswert = Herstellungskosten + Baunebenkosten
Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (Beleihungswertermittlungsverordnung - BelWertV)
§ 16 Wert der baulichen Anlage
(1) Zur Ermittlung des Werts der baulichen Anlage sind die aus Erfahrungssätzen abzuleitenden Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheit des zu bewertenden Gebäudes zu vervielfachen (Herstellungswert). Die angesetzten Herstellungskosten müssen regional und objektspezifisch angemessen sein.
....
Die Kosten für Außenanlagen dürfen im Regelfall mit nicht mehr als 5 Prozent des Herstellungswerts angesetzt werden.
(2) Um eventuellen Baupreissenkungen und damit der nachhaltigen Gültigkeit der Ansätze Rechnung zu tragen, ist der nach Absatz 1 ermittelte Herstellungswert um einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent zu kürzen. Aus allen Bewertungen müssen der Ausgangswert je Raum- oder Flächeneinheit, der Sicherheitsabschlag sowie gegebenenfalls die Wertminderung wegen Alters ersichtlich sein.
(3) Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen, können nur in üblicher Höhe und soweit Berücksichtigung finden, wie ihnen eine dauernde Werterhöhung entspricht. Der Ansatz von Baunebenkosten ist auf bis zu 20 Prozent des nach Absatz 2 verminderten Herstellungswerts beschränkt. |
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