| Baunebenkosten |
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| Verfasst am: 15.04.2013 10:16 |
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In Abschlussprüfungsaufgaben werden Baunebenkosten angegeben.
1. Welche Kosten gehören dazu?
2. Erhöhen diese Kosten den Beleihungswert? |
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| Verfasst am: 15.04.2013 19:23 |
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Zu den Baunebenkosten gehören z. B.:
• Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, wie Planungen, Ausschreibungen, Bauleitung, Bauführung und Bauabrechnung
• Kosten der Behördenleistungen, wie Prüfungen und Genehmigungen
In der Regel kann man ca. 15 bis 20 % der Baukosten für die Baunebenkosten veranschlagen. |
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| Verfasst am: 17.04.2013 08:59 |
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Da die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten) beim Weiterverkauf erneut anfallen, erhöhen diese Kosten nicht den Beleihungswert.
Dagegen fallen Planungskosten nur einmal an. Diese Baunebenkosten erhöhen den Gebäudewert und damit auch den Sachwert. |
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| Verfasst am: 18.04.2013 12:41 - Geaendert am: 18.04.2013 12:48 |
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Beispiel:
Der Kunde will ein Wohnhaus mit 16 Wohnungen kaufen. Für die Ermittlung des Beleihungswertes stehen Ihnen die folgenden Angaben zur Verfügung.
Restnutzung 70 Jahre, Kapitalisierungsfaktor 19,3426766
Bodenwert: 350.000 €
Herstellungskosten: 1.230.000 €
Baunebenkosten: 110.000 €
Risikoabschlag vom Herstellungswert: 30 %
Wohnfläche je Wohnung: 48 m²
Vergleichsmiete pro m²: 11 € monatlich
Bewirtschaftungskosten: 30 % der Jahresnettomiete
Kapitalisierungszinsfuß: 5 %
Ermitteln Sie im Rahmen der Beleihungswertermittlung.
(1) den Sachwert (auf volle 10.000 EUR abrunden). Lösung: 1.280.000 €
(2) den Ertragswert nach dem gespaltenen Verfahren. Lösung 1.384.121 € |
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| Verfasst am: 18.04.2013 20:33 |
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a)
Bodenwert: 350.000
Wert der baulichen Anlage:
Herstellungskosten vor Abschreibung : 1.230.000
- Wertminderung (12,5%) : 153.750
= herstellungskosten n. Abschreibung : 1.076.250
+ 5% Außenanlage = 1.130.062,50
- 10% Sicher.absch = 1.017.056,25
+ Baunebenkosten = 1.127.056,25
Sachwert: 350.000 + 1.127.056,25 = 1.127.406,25
b) Ertragswert:
Jahresrohertrag: 11 x 48 x 16 x 12 = 101.376
- Bewirtschaftungskosten = 70.963,20
- Bodenverz. (5% v. 350.000) = 53.463,20
x 19,342.... = 1.034.121,39
+ Bodenwert = 1.384.121,39 |
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| Verfasst am: 18.04.2013 20:34 |
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wo ist der fehler beim sachwert ? |
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| Verfasst am: 18.04.2013 20:52 - Geaendert am: 18.04.2013 20:53 |
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Bodenwert: 350.000 €
+ Gebäudewert =(1.230.000+110.000)*70 % = 938.000
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= Sachwert 1.288.000 €; abgerundet 1.280.000 € |
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| Verfasst am: 19.04.2013 14:23 - Geaendert am: 19.04.2013 14:25 |
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aber dann wurde ja gar nicht berücksichtigt, dass die RND 70 Jahre beträgt. Also die Abschreibung findet ja gar keinen Anklang. Außerdem soll der Risikoabschlag auf den Herstellungswert erfolgen, also ohne Baunebenkosten. Die Berechnung des Sachwerts finde ich so nicht richtig |
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| Verfasst am: 19.04.2013 18:30 - Geaendert am: 29.10.2013 21:32 |
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Die Restnutzungsdauer schlägt sich im Kapitalisierungsfaktor nieder. Je niedriger die Nutzungsdauer, desto geringer ist der Faktor.
Zur Herstellung gehört eben mal die Planung. |
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