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| Bereich Baufinanzierungen |
| Moderator: TobiasH |
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| gespaltenes Ertragswertverfahren ?? |
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| Verfasst am: 23.12.2006 19:34 |
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Hallo, habe in der letzten Woche einen Beleihungswert f.
eine Immobilie berechnet. Dabei bin ich auf den gespaltenen
bzw gespliteten Ertragswert gestoßen ? Kann mir evtl. jemand sagen was ich darunter verstehen muss bzw.
wo der Unterschied zum normalen Ertragswert liegt,
Habe in meiner Literatuer leider nichts gefunden.
Gruss und frohe Weihnacht an alle Banker... |
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| Verfasst am: 24.12.2006 11:08 - Geaendert am: 24.12.2006 11:21 |
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Sagen kann ich es nicht, aber schreiben!
Beim gespaltenen Ertragswertverfahren werden die Erträge aus dem Grundstück und aus dem Gebäude getrennt berechnet, weil das Gebäude nur begrenzte Nutzungsdauer hat, während ein Grundstück ewig genutzt werden kann.
Beispiel:
Ein Kunde besitzt ein 30 Jahre altes Vierfamilienhaus mit 4 Einzelgaragen. Der Bodenwert beträgt 60.000 . Die durchschnittliche Monatsmiete einschließlich Garagen beläuft sich auf 750 . Der Lan-deszinssatz beträgt 5 % und Restnutzungsdauer 70 Jahre. Die Bewirtschaftungskosten werden pau-schal mit 25 % angenommen.
a) Berechnen Sie den Ertragswert nach der einfachen Methode!
b) Berechnen Sie den Ertragswert nach dem gespaltenen Verfahren.
Lösung a) Ertragswertes nach der einfachen Methode:
Mieterlöse = Jahresrohertrag: 750 4 12 =36.000
./. Bewirtschaftungskosten: 36.000 25 % = 9.000
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= Jahresreinertrag = 5 % = 27.000
Ertragswert = 27.000 100/5 = 540.000
Lösung b) Berechnung nach dem gespaltenen Verfahren
Jahresrohertrag: 750 4 12 = 36.000
./. Bewirtschaftungskosten: 36.000 25 %= 9.000
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= Jahresreinertrag für Gebäude und Grundstück= 27.000
./. Verzinsung Bodenwert: 60.000 5 % = 3.000
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Rest ist Gebäudereinertrag = 24.000
Gebäudeertragswert =Rentenbarwert gür 70 Jahre= 464.224
+ Bodenwert: 60.000
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Gesamtertragswert 524.224
Weitere Informationen unter:
http://www.bankazubi.de/community/forum/f_beitrag_lesen.php?topicid=11416&forumid=28
§_16 WertV Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen
(1) 1Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen.
2Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 18).
(2) 1Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt.
2Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Absatz 3 maßgebende Liegenschaftszinssatz (§ 11) zugrunde zu legen.
3Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht und eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.
(3) 1Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist mit dem sich aus Anlage 1.1 dieser Verordnung ergeben, den Vervielfältiger zu kapitalisieren.
2Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt.
(4) 1aAls Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können;
1bdurchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.
2Entsprechen die baulichen Anlagen nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück wohnenden oder arbeitenden Menschen, ist dies bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer besonders zu berücksichtigen.
Quelle:
http://www.sadaba.de/GSBT_WertV.html |
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