Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das öffentlichen Glauben
genießt. Es legt die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks
offen und gibt Auskunft über die Lasten und Beschränkungen
eines Grundbuchs und dessen Eigentümer.
Das Grundbuch kann von jeder Person eingesehen werden, die ein berechtigtes
Interesse nachweisen kann. Der öffentliche Glaube erstreckt sich
nicht auf Angaben über Lage, Wirtschaftsart, Größe des
Grundstücks und auf Eintragungen, gegen deren Richtigkeit ein Widerspruch
eingetragen ist.
Einrichtung und Aufbau des Grundbuchs:
Für jedes private Grundstück eines Amtsgerichtsbezirks führt das
Amtsgericht ein Grundbuchblatt und eine Grundakte.
Die Grundakte enthält Urkunden und gerichtliche Protokolle und ein
Handblatt, das eine genaue und ständig aktualisierte Abschrift
des Grundbuchblatts ist.
Das Grundbuch besteht aus drei Teilen:
Aufschrift:
Die Aufschrift besteht aus dem Bezirk, der laufenden Band-
und Blattnummer.
Bestandsverzeichnis:
Das Bestandsverzeichnis nennt die Lage, Größe und Wirtschaftsart
eines Grundstücks. Außerdem wird das Recht des herrschenden
Grundstücks im Bestandsverzeichnis eingetragen. Im Gegensatz zu
einem dienenden Grundstück, dessen Eigentümer ein bestehendes
Wegerecht in Kauf nehmen muss, herrscht das Wegerecht über das
betroffene Grundstück.
Drei Abteilungen:
- Erste Abteilung: Sie dient der Erfassung der Eigentumsverhältnisse
- Zweite Abteilung: Sie dient der Erfassung von Lasten und Beschränkungen
- Dritte Abteilung: Sie dient der Erfassung von Grundpfandrechten.
Grundsätzliche Schritte einer Grundbucheintragung:
Eine Grundbucheintragung geschieht generell durch Antrag und Bewilligung.
Der Antrag kann von jedem gestellt werden, dessen Rechte von der Eintragung betroffen werden
bzw. zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll.
Die Bewilligung muss durch denjenigen geschehen, dessen Rechte durch die Grundbucheintragung
betroffen sind. Die Bewilligung wird durch eine öffentliche oder
durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen.
Eintragungen in Abteilung I des Grundbuchs:
In Abteilung I des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse eingetragen.
Bei den Eigentumsverhältnissen wird zwischen dem Alleineigentum
und dem Gemeinschaftseigentum unterschieden.
In die erste Abteilung des Grundbuchs wird auch die Grundlage der Eintragung
eingetragen. Grundlage der Eintragung kann z.B. die Auflassung oder
der Erbschein sein. Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Verkäufer
und Käufer eines Grundstücks. Sie muss vor einem Notar bei
gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragspartner erklärt werden..
Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs:
In Abteilung II des Grundbuchs werden die Lasten und Beschränkungen eingetragen.
Dienstbarkeiten:
Dienstbarkeiten sind dingliche, grundbuchlich gesicherte Rechte an Grundstücken.
Grunddienstbarkeit:
Die Grunddienstbarkeit ist ein Recht zugunsten eines anderen
Grundstückseigentümers. Es ist vererbbar und veräußerlich.
Unterlassung bestimmter Einwirkungen auf das andere Grundstück (Schatten durch Bäume)
Duldung bestimmter Einwirkungen des anderen Grundstücks
Beispiel für einen Eintrag im Grundbuch:
Laufende Nummer der Eintragung
Laufende Nummer des Grundstücks im Bestandsverzeichnis
Lasten und Beschränkungen
1
2
3
1
1
"Wegerecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Adensen, Flur 3, Flurstück 351/12"
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit:
Die beschränkt persönliche
Dienstbarkeit ist ein Recht zugunsten einer bestimmten Person, das nicht
vererbbar und veräußerlich ist.
Beispiel für einen Eintrag im Grundbuch:
Laufende Nummer der Eintragung
Laufende Nummer des Grundstücks im Bestandsverzeichnis
Lasten und Beschränkungen
1
2
3
1
1
"Die
Elektrizitätswerk AG, Niefindweg 2, Niederhausen ist berechtigt
das Grundstück mit einer 110 kv-Doppelleitung zu überspannen,
die Leitung zu betreibenund zu unterhalten."
Nießbrauch:
Nießbrauch ist das Recht, Nutzung aus einer Sache zu ziehen (z.B.
Fruchtziehung). Es ist ein Recht zugunsten einer bestimmten Person,
das nicht vererbbar oder veräußerlich ist. Der große
Unterschied zur Reallast besteht darin, dass der Nießbrauch nicht
unbedingt erbracht werden muss (z.B. bei Ernteausfall).
Beispiel für einen Eintrag im Grundbuch:
Laufende Nummer der Eintragung
Laufende Nummer des Grundstücks im Bestandsverzeichnis
Lasten und Beschränkungen
1
2
3
1
1
"Lebenslängliches,
unentgeldliches Mitbewohnungs- und Mitbenutzungsrecht für
die Eheleute Karl Muster und Eva, beg. Schuster in Musterhausen
als Gesamtberechtigte."
Dauerwohnrecht:
Ein Dauerwohnrecht ist das Recht zugunsten eines Wohnberechtigten, das
diesen zur Bewohnung oder Nutzung einer Wohnung dauerhaft berechtigt.
Es ist vererbbar und veräußerlich.
Weitere Lasten und Beschränkungen:
Reallast:
Eine Reallast ist das Recht auf wiederkehrende Leistung aus einem Grundstück
(Geldzahlung). Im Gegensatz zum Nießbrauch muss die Reallast auf
jeden Fall erbracht werden.
Vorkaufsrecht:
Das Vorkaufsrecht gibt einem Begünstigten das Recht, in einen Verkaufsvertrag,
den der Grundstückseigentümer mit einem Dritten geschlossen
hat, einzutreten.
Altenteil:
Der Altenteil ist eine Kombination aus Wohnungsrecht und Reallast.
Erbbaurecht:
Das Erbbaurecht ist das vererbbare und veräußerliche
Recht, auf dem Grundstück ein Geböude zu errichten und zu
unterhalten.
Verfügungsbeschränkung:
Aufgrund gesetzlicher oder gerichtlicher Anordnung, Einschränkung
der freien Verfügbarkeit über das Grundstück (z.B. teilweise
Enteignung, Einweisung von Obdachlosen, Zwangsversteigerung).
Auflassungsvormerkung:
Die Auflassungsvormerkung ist eine dingliche Einigung zwischen Käufer
und Verkäufer, die vor einem Notar beurkundet wird. Die Auflassungsvormerkung
soll verhindert, dass das Grundstück vor dem erfolgreichem Abschluss
des Kaufvertrags durch den Verkäufer erneut verkauft oder belastet
werden kann. Eintragungen, die nach der Eintragung der Auflassungvormerkung
erfolgen, gelten nicht für den neuen Eigentümer und müssen
von ihm nicht übernommen werden
Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs:
In die Abteilung III des Grundbuches werden die Grundpfandrechte eingetragen.
Ein Grundpfandrecht ist die Belastung eines Grundstücks zur Absicherung
bestehender Ansprüche gegenüber dem Grundstückseigentümer.
Grundpfandrechte können abstrakt (Grundschuld) oder akzessorisch
(Hypothek) sein. Das Grundpfandrecht ist für den Gläubiger
der Forderung ein dingliches Verwertungsrecht. Er kann das Grundstück
jedoch nur im Wege des Zwangsvollstreckungsverfahrens verwerten und
dadurch Befriedigung erlangen.
Die Hypothek:
Die Hypothek ist ein akzessorisches Grundpfandrecht, welches eng mit einer
zugrundeliegenden Forderung verknüpft ist. Der Hypothekengläubiger
erhält durch die Hypothek das Recht, dass an ihm eine bestimmte
Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Grundschuld
verringert sich die Höhe der Hypothek mit der Forderung. Aus diesem
Grund spielt die Hypothek in der Praxis nur noch eine untergeordnete
Rolle, Banken bevorzugen in der Regel die Grundschuld.
Der Hypothekengläubiger hat grundsätzlich zwei Ansprüche,
die aus der Hypothek entstehen:
Neben dem persönlichen Anspruch gegen den Darlehensnehmer, der
sich auf das gesamte Vermögen des Schuldners erstreckt, hat der
Darlehensgeber einen dinglichen Anspruch. Der dingliche Anspruch aus der Hypothek umfasst die Forderung
nebst gesetzlicher Zinsen (5% p.a.) und Kosten der Rechtsverfolgung.
Die Forderung erstreckt sich auf Zahlungen aus dem Grundstück,
das Grundstückszubehör, Miet- und Pachtforderungen und Ansprüche
aus wiederkehrenden Leistungen (Reallast).
Die Grundschuld:
Die Grundschuld ist eine abstrakte Sicherheit und dadurch nicht von dem
Bestehen einer bestimmten Forderung abhängig. Der Grundschuldgläubiger
erhält durch die Grundschuld das Recht, dass an ihm eine bestimmte
Geldsumme zur Befriedigung seiner Forderungen aus dem Grundstück
zu zahlen ist. Die Grundschuld kann als verzinslicher Verpflichtung
im Grundbuch eingetragen werden. Neben der Fremdgrundschuld, die zugunsten
eines Dritten bestellt wird, ist die Bestellung einer Eigentümergrundschuld
möglich. Der Grundstückseigentümer kann also auch für
sich selbst eine Grundschuld eintragen lassen und diese später
z.B. in eine Fremdgrundschuld umwandeln.
Sicherungsgrundschuld:
Eine Grundschuld, die zur Sicherung eines Darlehens bestellt wird, bezeichnet
man als Sicherungsgrundschuld. Rechtlich besteht zwischen Darlehen und
Grundschuld kein Zusammenhang, wirtschaftlich schon. Ebenso wie bei
der Hypothek hat auch der Grundschuldgläubiger einen dinglichen
und einen persönlichen Anspruch.
Entstehung von Grundpfandrechten:
Ein Grundpfandrecht entsteht durch Einigung über die Bestellung des
Rechts und Eintragung ins Grundbuch.
Erwerb von Grundpfandrechten:
Eine
Hypothek kann mit Entstehen der Forderung erworben werden, eine Grundschuld
bereits mit Eintragung im Grundbuch
Buch- oder Briefrechte:
Grundpfandrechte können Buch- oder Briefrechte sein. Die Besonderheit des Briefrechts
ist die zusätzliche Ausstellung eines Hypotheken- bzw. Grundschuldbriefs.
Briefrechte werden erst mit Übernahme des Briefes erworben. In
der Praxis und nach dem BGB sind Briefrechte generell die Regel. Die
Brieferteilung kann durch Briefausschluss verhindert werden.
Hypothekenbrief:
Der Hypothekenbrief muss folgende Angaben enthalten:
Bezeichnung als Hypothekenbrief
Betrag der Hypothek
genaue Bezeichnung des belasteten Grundstücks (Grundbuchblattnr. etc.)
Unterschrift und Siegel
Er wird vom Grundbuchamt ausgestellt bzw. erteilt.
Grundschuldbrief:
Für den Grundschuldbrief gelten die Vorschriften des § 70 GBO. Er muss die Bezeichnung als
Grundschuldbrief tragen, Betrag und Grundstück müssen genannt
werden.
Übertragbarkeit der Grundpfandrechte:
Grundpfandrechte können vom Berechtigten auf einen Dritten übertragen werden.
Eine Hypothek kann nur mit gleichzeitiger Abtretung der Forderung übertragen werden.
Eine Grundschuld kann durch Abtretung des dinglichen Anspruchs abgetreten werden.
Die Einteilung der Grundpfandrechte:
- nach der Verkehrsfähigkeit:
Verkehrshypothek:
Die Einrede des Eigentümers ist beschränkt
Der öffentliche Glaube des Grundbuchs gilt als Forderung
Die Hypothek kann Brief- oder Buchhypothek sein.
Das Wiederaufleben der Hypothek ist nicht möglich.
Sicherungshypothek:
Eintragung als "Sicherungshypothek" im Grundbuch
Gläubiger muss seine Forderung und die Forderungshöhe nachweisen
Die Sicherungshypothek ist stets Buchhypothek. Eine Briefhypothek ist ausgeschlossen.
Höchstbetragshypothek:
Das belastete Grundstück haftet nur bis zu dem im Grundbuch eingetragenem Höchstbetrag
Die Feststellung der Forderung bleibt vorbehalten.
Bei Rückzahlung der Forderung entsteht eine Eigentümergrundschuld, die als Hypothek wieder auflebt, wenn erneut eine Forderung entsteht.
Grundschuld:
Der öffentliche Glaube richtet sich nach dem dinglichen Anspruch, welcher sich nach dem Grundbucheintrag richtet.
Die Grundschuld kann Brief- oder Buchgrundschuld sein.
- nach dem Berechtigten ist durch folgende Merkmale gekennzeichnet:
Fremdhypothek:
Die Hypothek steht dem Gläubiger der Forderung zu.
Eigentümerhypothek:
Die Hypothek steht dem Eigentümer des Grundstücks zu.
Ob die mit dem Eigentum in einer Person vereinigte Hypothek den Status einer
"Eigentümergrundschuld" oder einer "Eigentümerhypothek" hat, hängt gem. § 1177 BGB allein
davon ab, ob dem Eigentümer auch die Forderung zusteht oder nicht.
Die "Eigentümerhypothek" verleiht dem Eigentümer kein stärkeres Recht als die
"Eigentümergrundschuld", denn in beiden Fällen unterliegt das Eigentümerrecht
den Beschränkungen, die das Bürgerliche Gesetzbuch in § 1197 BGB für
die vom Eigentümer gem. § 1196 BGB bestellte "ursprüngliche" Eigentümergrundschuld
vorsieht.
Mit dem Eigentümergrundpfandrecht (Eigentümergrundschuld und -hypothek) stellt das
Bürgerliche Gesetzbuch ein selbständiges beschränktes dingliches Recht am eigenen
Grundstück zur Verfügung; als Vermögenswert in der Hand des Eigentümers sichert es
ihm die freie Verfügung über eine günstige Rangstelle; es verhindert, dass bei
Wegfall eines Fremdrechts nachstehende Grundpfandgläubiger im Rang aufrücken
Fremdgrundschuld:
Die Grundschuld steht dem Gläubiger der Forderung zu.
Eigentümergrundschuld:
Die Grundschuld steht dem Eigentümer des Grundstücks zu. Der Grundstückseigentümer
kann sich damit eine Rangstelle für eine spätere Fremdgrundschuld
freihalten und jederzeit eine Sicherheit für einen Kredit durch
Abtretung der Grundschuld geben, wobei der Begünstigte nicht im
Grundbuch eingetragen wird und keine Umschreibungskosten entstehen.
Löschung der Grundpfandrechte:
Der Grundstückseigentümer kann die Freigabe des Grundpfandrechts verlangen, wenn der Schuldner ein,
durch ein Grundpfandrecht abgesichertes Darlehen zurückgezahlt hat.
Der Grundpfandrechtgläubiger hat dem Eigentümer den Hypotheken-
oder Grundschuldbrief auszuhändigen und die zur Löschung des
Grundpfandrechts erforderlichen Unterlagen als öffentliche oder öffentlich-beglaubigte
Urkunden zu übergeben. Zur Löschung des Grundpfandrechts dient die Löschungsbewilligung.
Mit dieser bewilligt der Gläubiger die Löschung der Hypothek
oder der Grundschuld.
Zwangsweise Befriedigung:
Kann der Schuldner die Forderung seiner Gläubiger nicht mehr befriedigen, so kann der
Grundpfandrechtsgläubiger die Zwangsvollstreckung in das Grundstück
betreiben, um dadurch Befriedigung zu erlangen. Voraussetzung für
die Zwangsvollstreckung in das Grundstück ist ein vollstreckbarer
Titel, der durch ein Gerichtsverfahren erworben werden kann. In der Praxis
verlangen die Kreditinstitute, dass sich der Eigentümer durch eine
entsprechende Willenserklärung zur Bestellung des Grundpfandrechts
freiwillig der Zwangsvollstreckung unterwirft. Diese sogenannte Zwangsvollstreckungsklausel
wird in das Grundbuch eingetragen und verhindert ein langwieriges Prozessverfahren.
Das Grundpfandrecht erlischt kraft Gesetz mit Befriedigung der Ansprüche
des Gläubigers.
Rangordnung der eingetragenen Rechte:
Die im Grundbuch eingetragenen Rechte haben eine Rangordnung, die den Wert eines Rechts bestimmt. Der
Rang eines Rechts ist sein Verhältnis zu anderen Rechten am selben
Grundstück. Die Rangordnung gibt die Reihenfolge an, nach der die
Rechte bei einer Zwangsvollstreckung befriedigt werden. Bei Rechten, die
in derselben Abteilung eingetragen werden, wird die Rangordnung durch
die Reihenfolge der Eintragungen, bei Rechten, die in verschiedenen Abteilungen
eingetragen werden, durch das Datum der Eintragungen festgelegt. Die gesetzliche
Rangordnung kann durch Rangänderung oder Rangvorbehalt verändert
werden. Der Rangvorbehalt sichert einem Recht von vornherein einen bestimmten
Rang. Eine Rangänderung bewirkt eine nachträgliche Änderung,
wobei sich der zurücktretende Berechtigte und der vortretende Berechtigte
einigen müssen. Ausserdem ist die Zustimmung des Grundstückeigentümers
erforderlich (§ 880 BGB).
sehr verständlich und hilfreich, gispie, 23.01.2013
vielen Dank für die ausführliche Erklährung, was mir persönlich noch fehlt sind die "Grundbuchlichen Versicherungsmöglichkeiten" die ich laut meinem Berichtsheft wissen muss :(
sehr gut und genau und deutlich ausgedrückt.
Eine schöne Zusammenfassung dessen, was
ich in der Berufsschule gelernt habe.
Praxis, worlds, 24.04.2002
Sehr lehrreich gestaltete Seite, für eine schnelle Verfügbarkeit in der Praxis, wenn man also "mal schnell eine Info braucht" aber schwer zugänglich.
Mir fehlt der Praxisbezug: Vor- und Nachteile, mögliche Gründe für die Arten, Übersichtliches einfaches Beispiel.
Genau dieser Praxisbezug fehlt in fast jedem Buch.
öffentlicher Glauben, N.A., 16.04.2002
Der öffentliche Glauben des Grundbuchs erstreckt sich auch nicht auf öffentliche Lasten.
Ich vermisse ein bisschen die Struktur in diesem Artikel.
Eine optische Aufbereitung würde den Lernerfolg steigern.
Briefgrundschuld, N.A., 12.04.2002
Die Briefgrundschuld ist zwar nicht mehr ganz üblich, kommt aber dennoch in der Praxis vor. Ich war selbst überrascht, als ich Altkreditfälle bearbeitet und hier nicht wenig Grundschuldbriefe in der Hand hielt.
Buch- oder Briefgrundschuld?, Smoker, 26.01.2002
Nach meiner Praxiserfahrung gibt es heutzutage so gut wie keine Briefgrundschuld mehr. Selbst der Grill nennt die Buchgrundschuld als üblich.
Das Grundbuch wird nicht immer - wie z. B. in BW - beim Amtsgericht geführt.
Nicht alle Eintragungen - z. B. Größe, Wirtschaftsart - im Bestandsverzeichnis genießen öffentlichen Glauben,
