| Frage zu Baufi.. |
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| Verfasst am: 27.02.2012 09:29 |
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Hallo,
ich hab da was, wo ihr mir weiterhelfen könntet.
Ein Kunde kauf sich ein altes Immobilienobjekt, dass unter
Denkmalschutz steht. Es ist ein Mehrfamilienhaus mit 3 Parteien.
Kaufpreis 50 TEUR. Jedoch ist es ein marodes Objekt und es wird
Instandsetzungen und Modernisierungen angesetzt. Kostenvoranschlag ca 50 TEUR.
Der Kunde möchte jetzt eine Finanzierung haben über 100 TEUR.
Er ist nur in der Lage die Nebenkosten abzudecken.
Wie sieht hier die Finanzierungsmöglichkeit aus?
Ich weiss, jede Bank hat eigene Vergabekriterien. Aber worauf sollte
man hier drauf achten??
Wäre echt nett, wenn ich ein paar Antworten bekomme
LG |
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| Verfasst am: 27.02.2012 13:58 |
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Die meisten Banken werden die Modernisierungskosten nicht komplett als wertsteigernd anrechnen. Das bedeutet eine Finanzierung jenseits der 100%. Im momentanen Umfeld also wohl eher durchgefallen..oder kennt noch Jemand eine Bank, die über 100% finanziert?
Weiterhin sehe ich als sehr kritisch, dass kein weiteres EK vorhanden ist. Bei 50.000 EUR Modernisierungskosten, kommt schnell das Ein oder Andere noch dazu und dann ist keine Kohle mehr da. Also auch Essig.
Meine Meinung: Finger weg. |
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| Verfasst am: 27.02.2012 14:22 |
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Objekte aus der selben Lage, ohne Modernisierungen / Renovierungen i.ä Größe kosten ca 150 TEUR.
Da ist eine recht große Diskrepanz.
Ist es wirklich so, dass dieses Objekt keine Wertsteigerung mit sich bringen kann, wenn einige Instandsetzungen erfolge und alle Parteien vermietet sind.
Einen Kostenvoranschlag bringt der Kunde auch mit.
was sagts du dazu?
vielleicht auch andere Meinungen? |
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| Verfasst am: 27.02.2012 14:48 |
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Die Frage, die sich mir stellt:
Kann ein Beleihungswert (nachhaltig erzielbare Preis) tatsächlich höher sein, als der aktuelle Kaufpreis? |
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| Verfasst am: 27.02.2012 15:52 |
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genau diese Frage beschäftigt mich?
da bringst du es auf den Punkt.
Kann wirklich der Beleihungswert höher sein als der Verkehrswert? |
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| Verfasst am: 27.02.2012 17:46 |
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Pfandbriefgesetz § 16
(2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. |
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| Verfasst am: 27.02.2012 23:07 - Geaendert am: 27.02.2012 23:09 |
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Der Beleihungswert darf und kann größer angesetzt werden als der Kaufpreis. Gute Kunden mit guter Bonität können besser verhandeln.
Bei solchen Immobilien schaut sich der Berater das Objekt an und beurteilt, ob die Immobilie bewohnbar ist oder nicht- macht sich Lichtbilder und legt es einen zweiten Kompetenzträger vor, der dann mitbeurteilt.
Bei nicht bewohnbaren Immobilien kann es vorkommen, dass die Bank den Kaupreis übersteigenden Betrag mitfinanziert. |
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| Verfasst am: 28.02.2012 07:00 - Geaendert am: 28.02.2012 07:03 |
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Gilt in diesem Fall kein Niederswertprinzip? Warum nicht?
"Gute Kunden mit guter Bonität können besser verhandeln."
Ob ich als Verkäufer von Kunden A EUR 150.000,-- bekomme oder von Kunden B (der eine schlechtere Bonität hat) aber trotzdem die EUR 150.000,-- aufbringt, kann mir doch letztlich egal sein.
Warum sollte ich in dem Fall an A günstiger verkaufen? |
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| Verfasst am: 28.02.2012 17:58 |
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Der Bankkaufmann sollte vorsichtig den Beleihungswert ermitteln.
Der Beleihungswert sollte den Verkehrswert nicht übersteigen.
Der Verkehrswert ist meist geringer als der Kaufpreis.
Man erlebt es bei Zwangsversteigerungen, dass die Beleihungswerte viel zu hoch angesetzt sind.
Die Bonität des Kunden kann sich rasch verschlechtern. Was bleibt, ist die vollstreckbare Grundschuld. Dann fallen die Schreibtischtäter aus allen Wolken. |
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| Verfasst am: 02.05.2012 19:00 |
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Wir hatten heute in der Berufsschule:
60% machen die Banken
80% machen die Bausparkassen,
zumindest sollte dies in der schriftlichen/mündlichen Prüfung so berechnet werden.
In der Realität finanzieren wir auch über 100%, zum Beispiel, wie oben bereits erwähnt, bei "sehr guten Kunden".
Bei uns läuft das dann aber auch wirklich durch mehrere Instanzen (Berater, Kreditabteilung, ggf. Immobilienabteilung, Kompetenzträger (die diese Finanzierung freigeben müssen)). |
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| Verfasst am: 02.05.2012 19:43 |
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Realdarlehen bis 60 % des Beleihungswerts
Nachrangdarlehen 60 bis 80 % des Beleihungswerts
Eigenmittel 20 % |
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| Verfasst am: 03.05.2012 10:25 |
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Theorie und Praxis...
Ein Handwerker, der seit 10 Jahren am Arbeiten ist und es nicht geschafft hat, adäquates EK anzusparen (Konsumverhalten) wird anders beurteilt werden, als ein Akademiker, der aufgrund seines Studiums in den vergangenen Jahren schlicht keine Möglichkeit hatte, EK anzusparen aber sehr gute berufliche Aufstiegschancen besitzt. |
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