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| Verfasst am: 09.11.2009 18:26 |
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hallo,
brauche dringend Hilfe.
Zur Ermittlung des Beleihungswertes , Sachwert.
In meinen Lehrbüchern wird unterschiedlich vorgegangen.
Die einen rechnen die Baunebenkosten zu den Herstellungskosten dazu und ziehen dann den Risikoabschlag ab.
Die anderen rechnen den Herstellungswert - Sicherheitsabschlag und rechnen dann erst die Baunebenkosten dazu.
wie ist es richtig? und wo ziehe ich die Alterabschreibungen ab? |
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| Verfasst am: 09.11.2009 18:53 - Geaendert am: 30.04.2010 22:59 |
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Da die Baunebenkosten auch ein Risiko in sich bergen,
rechnet man zuerst die Baunebenkosten zu den Herstellungskosten dazu und zieht dann den Risikoabschlag ab. |
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| Verfasst am: 30.04.2010 22:18 |
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Ich hole den Thread mal hoch, da sich meine Frage unmittelbar hierauf bezieht.
Ich habe zuletzt eine Aufgabe zur Sachwertermittlung korrigiert bekommen, gemäß IHK-Standard, so sollte es zumindest sein.
Ich rechnete den Sicherheitsabschlag auf
Baukosten
+ Außenanlagen
+ Baunebenkosten
Ich wurde korrigiert, mit der Aussage, dass auf Baunebenkosten bitte kein Abschlag zu berechnen sei.
Was ist denn nun IHK-Standard? :( |
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| Verfasst am: 01.05.2010 12:14 |
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Das war mir dann aber auch neu, zu den Baunebenkosten gehören doch Sachen wie Notar, Eintragungsgebühren usw. usw., diese laufen doch nicht in die Wertermittlung mit ein, nur in den Finanzierungsbedarf - oder verwechsel ich da etwas? Ich würde den Sicherheitsabschlag für die Beleihungswertermittlung nur auf substanzhaltige Sachen anwenden. |
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| Verfasst am: 01.05.2010 12:18 - Geaendert am: 01.05.2010 13:39 |
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Prüfungsaufgabe Winter 2002/03
Nr, 14
Die Wohnland e. G. möchte expandieren und ein Wohnhaus mit 16 Seniorenwohnungen kaufen. Die Wohnungen sollen vermietet werden. Zur Deckung des Finanzierungsbedarfs benötigt sie einen Kredit von 800.000 EUR. Für die Ermittlung des Beleihungswertes stehen Ihnen die folgenden Angaben zur Verfügung.
Bodenwert: 350.000 EUR
Herstellungskosten: 1.230.000 EUR
Baunebenkosten: 110.000 EUR
Risikoabschlag vom Herstellungswert: 30 %
Wohnfläche je Wohnung: 48 m²
Vergleichsmiete pro m 11 EUR monatlich
Bewirtschaftungskosten 30 % der Jahresnettomiete
Kapitalisierungszinsfuß: 5 %
Ermitteln Sie im Rahmen der Beleihungswertermittlung (auf volle 10.000 EUR abrunden).
a) den Sachwert. 1.280.000
b) ...
Lösung:
Bodenwert 350.000 €
Gebäudewert: (1.230.000 + 110.000 €) • 70 % = 938.000 €
= Sachwert 1.288.000 €, abgerundet 1.280.000 € |
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| Verfasst am: 01.05.2010 12:51 - Geaendert am: 01.05.2010 14:13 |
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Wir haben in der Schule auch 2 Arten Nebenkosten unterschieden.
1. Erwerbsnebenkosten, wie z.B. Notargebühren, Eintragungen, Grunderwerbsteuer
==> nicht wertsteigernd, die muss jeder wieder beim Kauf zahlen.
2. Baunebenkosten, wie z.B. Architektenhonorare und andere mit der Erstellung der Immobilie zusammenhängenden Kosten
==> wertsteigernd, da ohne das Haus nicht stehen würde
In der Aufgabe von Ihnen, Herrmann, hätte mich auch stutzig gemacht "Risikoabschlag auf Herstellungswert"... tja, da würde ich an sich die Herstellungskosten nehmen.
Baunebenkosten werden oft mit ca. 15 % veranschlag.
Erwerbsnebenkosten allein auch schon mit 5%-10%
Im Buch Grill/Perczynski wird auch Abschlag auf die Baunebenkosten erhoben...
hmmm....
*unsicher ist* |
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| Verfasst am: 01.05.2010 13:41 |
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Erwerbsnebenkosten sind nicht beleihungsfähig, weil sie bei jedem Verkauf wieder anfallen. |
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| Verfasst am: 01.05.2010 14:13 - Geaendert am: 01.05.2010 14:13 |
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Genau. In der Regel sollten Erwerbsnebenkosten ja auch aus Eigenmitteln bezahlt werden (können).
Gut. Also rechne ich auf Baunebenkosten stets (sofern nichts anderes in der Aufgabe steht) auch Risikokosten :)
Vielen Dank! |
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| Verfasst am: 01.05.2010 15:29 - Geaendert am: 01.05.2010 15:32 |
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Baunebenkosten sind z. B.:
Kosten für Strom-, Wasser- und Gasanschluss ca. 8.000,-- €
Kosten für Kanalanschluss ca. 3.000,-- €
Kosten für Baugenehmigung ca. 350,-- €
Kosten für die Vermessung ca. 2.000,-- €
Baustrom, Bauwasser ca. 2.300,-- €
Diese Kosten fallen nur einmal an. Deshalb erhöhen sie den Wert. |
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| Verfasst am: 01.05.2010 17:10 |
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Alles klar, damit wäre das umfassend beantwortet :)
Dankeschön.
(Eben wieder so eine Aufgabe gelöst, da wurde Risikoabschlag außen vorgelassen, aber: Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer. Tja, worauf. Grundstück + Erschließungskosten, oder noch dazu den Bauwert. Hab alles zusammen gerechnet...) |
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| Verfasst am: 02.05.2010 12:31 |
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also wir haben das folgendermaßen erklärt bekommen:
worauf die grunderwerbssteuer berechnet wird, hängt davon ab, welcher wert übertragen wird.
wenn ein leeres grunstück übertragen wird, erfolgt die berechnung demnach nur auf den kaufpreis des grundstücks selbst.
hier muss man dan wieder schauen, wie die ausgangslage ist.
zum einen kann es sein, dass ein grundstück erworben wird, bei dem die erschließung schon erfolgt ist, dann sind die im kaufpreis enthaltenen erschließungskosten natürlich mit zu besteuern.
wird das grundstück ohne jegliche voherige erschließung gekauft, dann wird auch nur der reine wert des grundstücks besteuert.
wird ein grundtsück gekauft, auf dem schon ein haus errichtet ist, dann erfolgt die berechnung auf den gesamten kaufpreis. darin sind dann also der grundstückspreis (inklusive erschließungskosten) und der kaufpreis für das gebäude enthalten. |
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| Verfasst am: 02.05.2010 14:13 |
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Dies hat mit der Berechnung des Sachwerts als Beleihungswert nichts zu tun.
Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist der notarielle Kaufvertrag. |
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| Verfasst am: 02.05.2010 17:53 |
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Laut Lösung ist richtig, nur der Grundstückspreis (war noch nicht erschlossen)
Ich habe es so gelernt, dass der Staat so viel kassieren möchte wie möglich:
Kaufe ich nur ein Grundstück, zahle ich Steuern auf das Grundstück.
Kaufe ich von einem Anbieter ein Grundstück und er baut mir auch gleich ein Haus darauf, so zahle ich auf Grundstück + Haus die Steuern.
Ist das richtig? (Also gemäß unseren Steuerverfahren kann ich mir das gut vorstellen) |
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| Verfasst am: 02.05.2010 23:14 - Geaendert am: 02.05.2010 23:21 |
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ja, ist grundsätzlich richtig so.
musst aber eben auf die formulierung achten, wann das haus gebaut wird.
haus wird nach erwerb des grunstücks gebaut
---> grunderwerbssteuer auf den grundstückspreis lt.
kaufvertrag
haus ist bei kauf schon fertig
---> grunderwerbssteuer auf gesamten kaufpreis lt.
kaufvertrag |
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| Verfasst am: 03.05.2010 10:51 - Geaendert am: 03.05.2010 10:56 |
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Wenn man zunächst nur das Grundstück kauft und es danach bebaut, hat man nur die Grunderwerbssteuer für das Grundstück zu zahlen.
Die Bemessungsgrundlage der GrErwSt ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), ersatzweise der nach § 10 anzusetzende Wert des Grundstücks.
Beim Kauf ist die Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. |
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