| Baufi |
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| Verfasst am: 06.05.2007 14:37 |
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Kann mal jemand das Ertragswert-, und das Sachwertverfahren erklären? |
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| Verfasst am: 06.05.2007 15:33 |
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Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert der Sachen (Grundstück und Gebäude).
Das Ertragswertverfahren berücksichtigt die Reinerträge (Mieteinnahmen ./. Bewirtschaftskosten). Die Reinerträge werden dann mit dem langjährigen Zinssatz kapitalisiert.
Der Reinertrag entspricht den Zinsen.
Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das ein Kapitalanleger bereit ist zu zahlen. |
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| Verfasst am: 06.05.2007 16:55 |
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Beleihungswertermittlung
Verkehrswert: = aktueller Marktwert der Immobilie
Abhängig von...
Angebot und Nachfrage
Eigenschaften des Objekts (Größe, Alter, Zustand)
Lage des Objekts
Sachwertverfahren = Substanzwert = Bauwert + Bodenwert
Grundlage:
Marktgerechte Preise p. qm Wohnfläche
Abzgl. Sicherheitsabschlag
Bodenwert Qm * Preis p qm
Grundstücksgröße: Liegenschaftsbuch oder Grundbuch
Preis: Bodenrichtwertkarte oder Vergleich mit anderen
+ Bauwert M3 * preis p. m3
Rauminhalt des Gebäudes: Kubusberechnung des Architekten
Raummeterpreise (Preis p. m3): Kostenvoranschlag etc.
+ Garage
+10% Baunebenkosten:
• Architekten und Ingenieurleistungen
• Behördenleistungen
• Bauversicherung während der Bauzeit
+5% Außenanlagen
= Neubauwert
- Altersabschlag (ca. 10-20%) Variabel (z.B. 1% pro Jahr)
(Verminderter Satz nach umfangreicher Renovierung)
= Bauwert vor Sicherheitsabschlag
- Sicherheitsabschlag (10-20%)
= Bauwert nach Sicherheitsabschlag
Sachwert = Bauwert + Bodenwert
Beleihungswert *auf volle 1000 runden
Beleihungsgrenze Beleihungsgrenze (60%/80%)
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Ertragswert = Kapitalisierte Jahresreinertrag
- Unterstellung der unendlichen Nutzungsdauer
- bei älteren Gebäuden Nutzungsdauer begrenzt
--> Vervielfälltiugungsfaktor niedriger
Jahresrohertrag = Wohnfläche * Miete p m2 * 12 Monate
• Nachhaltig zu erzielender Mietpreis
• Nebenkosten v. Mietern bleiben unberücksichtigt
- Bewirtschaftungskosten ca.20-30%
• Instandhaltung
• Betriebskosten
• Verwaltungskosten
• Abschreibungen
= Reinertrag
Reinertrag = z.B.: ca.5% (Alersabhängig)
100% = Ertragswert
(der Faktor wäre also 100:5 =20)
• Kapitalisierung der zukünftigen Nettoerträge
• Kapitalisierungssätze ca. 5-7%
=Ertragswert
Beleihungswert Auf volle 1000
Beleihungsgrenze (60%/80%) |
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