| Fragen zur Baufinanzierung BITTE HELFT MIR |
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| Verfasst am: 14.01.2006 18:31 |
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Hallo zusammen ich habe von meiner Bank eine Hausklausur bekommen und hab jetzt zwei Fragen wäre super wenn ihr mir helfen könnt!!
1. Was ist ein Ertragswertobjekt und ein Sachwertobjekt besteht da ein Unterschied zwichen dem "normalen" Ertragswert und Sachwert? Und welcher Unterschied besteht zwischen Ertragswertobjekt und Sachwertobjekt?
2. Warum dauerd es solange zwischen der Auflassung und dann der tatsächlichen Eintragung ins Grundbuch da liegen ja immer so ca. 3Monate.
Danke |
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| Verfasst am: 14.01.2006 19:06 - Geaendert am: 14.01.2006 19:15 |
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zu 1.
Ein Renditeobjekt wird nicht selbst bewohnt, sondern fremdvermietet. So steht bei der Beleihungswertermittlung bei Mehrfamilienhäuser der Ertragswert im Vordergrund.
Wird ein Ein- oder Zweifamilienhaus selbst genutzt, dann steht der Sachwert bei der Beleihungswertermittlung im Vordergrund.
Der Ertragswert wird bestimmt durch die Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und den Kapitalisierungssatz.
Der Sachwert wird aus Boden- und Gebäudewert ermittelt. i. d. R. wird beim Gebäudewert ein Rsikoabschlag vorgenommen. |
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| Verfasst am: 14.01.2006 19:09 |
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zu 2.
Der Rechtspfleger am Grundbuchamt trägt die Auflassung erst ein, wenn
- die Unbedenklichkeitsbescheinigung (=Bescheinigung dess Finanzamtes über die Bezahlung der Grunderwerbsteuer)
- die Bestätigung der Gemeinde über die Nichausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts
vorliegen. |
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| Verfasst am: 14.01.2006 19:12 |
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Danke Hermann,
aber zu 1. hast du meine Frage beantwortet oder nur kopiert? |
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| Verfasst am: 14.01.2006 19:28 - Geaendert am: 14.01.2006 20:08 |
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1.) Du kannst ja grundsätzlich für jedes Objekt Sachwert und Ertragswert bestimmen. Das jeweilige ...objekt ist dann ein solches, bei dem die jeweilige Methode angezeigt erscheint, ein Ertragswertobjekt ist z.B. ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus oder ein verpachtetes Gerwerbegrundstück, ein Sachwertobjekt eher das selbst bewohnte Einfamilienhaus oder das vom Kreditnehmer selbst genutzte Gewerbegrundstück.
2.) Nun ... meist wird die Auflassung im Rahmen eines Kaufvertrages zusammen mit der Auflassungsvormerkung beantragt und genehmigt. Zwischen diesem Termin und der endgültigen Eintragung müssen verschiedene Dinge erledigt werden:
- der Notar muss erst einmal die Urkunden ausfertigen,
- dann nach Eintragung der Vormerkung schauen, dass keine anderen Eintragungen vorgenommen wurden,
- die Gemeinde muss auf ihr Vorkaufsrecht verzichten,
- das Finanzamt muss in einer Unbedenklichkeitsbescheinigung die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigen,
- in der Regel muss die Kaufpreiszahlung abgewickelt werden,
- manchmal kommt noch Schriftverkehr mit einem noch eingetragenen Gläubiger einer Grundschuld/Hypothek hinzu (z.B. ein KI, bei dem der Vorbesitzer finanziert hat sowie
- selten auch sonstige Bedingungen, wie z.B. die Verwalterzustimmung beim Erwerb eines Miteigentums einer Wohnanlage etc..
Das alles kann schon ein Weilchen dauern, nicht zuletzt, weil vieles im öffentlichen Dienst passiert, der zum einen sehr formalisierte Vorgänge hat, personell schlecht ausgestattet ist und u.U. wenig kundenorientiert arbeitet.
Die oben aufgezählten Dinge passieren natürlich gleichzeitig, die Haupthindernisse hat Herrmann ja schon genannt.
Gruß
Julien |
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| Verfasst am: 14.01.2006 19:41 - Geaendert am: 14.01.2006 19:52 |
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Julien hat wie immer ausführlich beschrieben! |
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| Verfasst am: 14.01.2006 20:20 |
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Also der Unterschied ist eigentlich der das beim Ertragswertobjekt das Objekt vermietet wird und beim Sachwertobjekt selbst genutzt wird? |
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| Verfasst am: 15.01.2006 13:59 - Geaendert am: 15.01.2006 17:15 |
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Grob kann man das so sagen, wobei natürlich neben Vermietung auch Verpachtung usw. gelten.
Genaugenommen zielt die Unterscheidung auf mögliche Verwertungen ab. Auch ein vermietetes Objekt kann ein Sachwertobjekt sein, z.B. dann, wenn die Verträge gekündigt werden können oder ablaufen (Mietrecht beachten!) und sich so der Sachwwert realisieren lässt und höher liegt.
Gruß
Julien |
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| Verfasst am: 15.01.2006 17:07 |
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Super danke!!!
Jetzt hab ich haber noch eine Frage und zwar zur Reallast. Die Frage lautet so dass eine Oma ein Grundstück besitzt worauf eine Reallast mit einer monatlichen Zahlung von 500€ besteht!!!
Die Frage ist was ich raten würde wenn sie dieses Grundstück ihrem Enkel überträgt!!
Achja welche Vorteile hat in der heutigen Zinssituation ein variabler Zins? Es gibt doch momentan keine Vorteile oder?
Danke für die zügige Beantwortung der Fragen
Gruß
Michael |
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| Verfasst am: 15.01.2006 19:00 |
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Vorteil :
Es ist eine jederzeitige Kreditablösung möglich. |
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