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Bereich Bausparen und Versicherungen
Moderator: TobiasH
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Forenübersicht >> Bausparen und Versicherungen

Kombifinanzierung: Festdarlehen + Bausparvertrag
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Herrmann
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 15.04.2007 18:34 - Geändert am: 15.04.2007 18:45
Das Modell „Festdarlehen plus Bausparvertrag" rechnet sich - so wird behauptet - allenfalls für den Verkäufer: Zwei Verträge bedeuten zweimal Provision.

Beispiel:
Ein Hauskäufer braucht 200.000 Euro Kredit. Die Bank empfiehlt einen Bausparvertrag, der in zehn Jahren ein Darlehen mit 1,95 Prozent Nominalzins garantiert. Bis dahin soll er die Summe mit einem Zwischenkredit vorfinanzieren.

Behauptung: Das Modell rechnet sich nur, wenn zu diesem Zeitpunkt Baudarlehen mehr als 12,44 % kosten.

Alternative: Für 4,22 % erhält der Käufer ein Darlehen, mit dem er ebenfalls in 15 Jahren schuldenfrei ist.

Ersparnis gegenüber der Bausparvariante: ca. 20.000 €

Quelle: http://www.capital.de/finanzen/vorsorge/100005265.html?p=2
Herrmann
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 15.04.2007 18:40 - Geändert am: 16.04.2007 17:25
Ich habe diese Beispiel durchgerechnet. Hier mein Ergebnis:

Mit Hilfe einer Formel habe ich die Annuität mit 4,2 % Zinsen 1.500 €) berechnet.
Bankdarlehen: 1.500 € * 12 Monate * 15 Jahre = 270.000 €
Gesamtrückzahlung durch Annuitäten

Bausparer
Ansparphase
- Abschlusskosten: 200.000 € • 1 % = 2.000 €
- Regelsparrate: 200.000 € • 5 ‰ = 1.000 €
-> 1.000 € • 12 • 8 = 96.000 €
- Bausparguthabenzinsen ca. 4.000 €
- Zinsen: 200.000 € • (5 %) • 8 ,25 Jahre = 82.500 €

Darlehensphase
1.600 € • 66 Raten = 105.600 €

Summe 282.100 €

Der Bausparvertrag ist um rund 10.000 € teuer als das Bankdarlehen mit 4,2 % (15 Jahre fest), weil ich mit 5 % Zinsen für die Zwischenfinanzierung gerechnet habe.
Herrmann
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 15.04.2007 18:42
Bei einem Zinssatz von 5,04 % (15 Jahre fest) muss der Käufer eine Annuität in Höhe von 1.585,76 € bezahlen.

Gesamtausgaben: 1.585,76 € * 12 * 15 = 285.436,80 €
und somit höher als bei der Kombifinanzierung.
Bankazubi1985
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 09:50 - Geändert am: 16.04.2007 09:51
Ganz erhlich, bei uns würde man keine Baufinanzierung mit 4,22 % Kredit bekommen. Vielleicht haben Sie es nicht bemerkt, aber die Zinsen sind mittlerweile gestiegen. Und eine Zinssicherheit über 15 Jahre bei dem Zinssatz ist auch nicht unbedingt normal. Bei uns max. 10 Jahre und was kommt danach??
Fredy
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 10:12
Diese Variante wird in fast allen Fällen teurer sein als ein normales Darlehen, das abgezahlt wird. Aber wer diese Variante wählt, dem geht es nicht um die Gesamtkosten sondern um die Zinssicherheit (und somit Kalkulierbarkeit) bis zum Laufzeitende und um die Sondertilgungsmöglichkeiten des BSV. Hinzu kommt, dass bei dem BSV eine RSV in der Rate enthalten ist und nicht extra getragen werden muss.
Bankazubi1985
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 10:44
@Fredy: Meine volle Zustimmung!
Herrmann
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 12:11
Wenn die Kombifinanzierung fast immer teuerer ist als ein Annuitätendarlehen mit gleicher Zinsbindungsdauer, dann ist es eine Frechheit, diese Variante zu verkaufen.

Ich bin der Meinung, dass die Kombifananzierung günstiger als die Darlehensvariante ist, weil der effektive Zinssatz für diese Bauspardarlehen unter 2,5 % liegen.
Bankazubi1985
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 12:17
@Herrmann : Es ist meines Erachtens auch eine "Frechheit" eine solche Rechnung anzustellen, wie Sie das gemacht haben.
In unserem Umkreis gibt es keine Filialbank, die eine Zinsbindung von 15 Jahren eingeht. 10 Jahre ist das Höchste. Daher ist ein Einsatz des BSV sinnvoll, denn somit hab ich das Risiko der Zinsänderung ausgeschlossen.
Denn wer kann mir in 10 Jahren garantieren, dass die Zinsen weiterhin so tief sind? Ich weiß nicht, was im Moment für diese Annahme sprechen würde. Die Wirtschaft ist am brummen, die Gefahr der Inflation steigt an und die EZB steht vor der nächsten Zinserhöhung. Da ist eine solche Annahme, wie Sie es gerechnet haben, meines Erachtens eine Utopie.
Fredy
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 12:35
eine "Frechheit" wäre es den Kunden nicht über die Kosten zu informieren. Das stimmt. Als Lehrer kennen Sie doch den Begriff "Bedarfsanalyse". Den meisten Kunden ist die Ratensicherheit (m.M. zu Recht) wichtiger als die Gesamtkosten nach 25 Jahren. Was passiert denn bei einer Finanzierung wenn nach dem Zinsauslauf nach 10 Jahren der Zins um 2 bis 3 Prozent steigt? Da stehen aber viele auf dem Schlauch.

Genauso könnten Sie schreiben, dass es eine Frechheit ist, die Riesterrente eines jungen Arbeitnehmers nicht in Fonds laufen zu lassen, da er bei einem Banksparvertrag eine zu geringe Rendite erwirtschaftet. Trotzdem gibt es auch junge Kunden, die keine Fonds wollen! ->Bedarfsanalyse.

Eine Frechheit ist es sowieso, schriftliche Überweisungen anzunehmen, da diese oft teurer bepreist werden. Aber es soll ja immernoch Kunden geben, die da sehr drauf stehen.
Herrmann
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 12:39 - Geändert am: 16.04.2007 12:44
Nochmal zum Ausgangspunkt:
Es wurde verglichen ein Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren und einer Zinsbindung von 15 Jahren mit einem BSV mit einem Darlehenszinssatz von 1,95 %, der 10 Jahre angespart wird und mit run 5 Jahren zurückgezahlt wird. Die Ansparphase wird zwischenfinanziert.

Warum soll diese Kombifinanzierung teuer sein als die reine Darlehensfinanzierung mit gleicher Zinsbindsdauer?

@Bankazubi1985
Wenn Sie keine Zinsbindung für 15 Jahre anbieten können, gehe ich zum Finanzdienstleister, der diese Finanzierung für mich vermittelt.
South_Salitos
Rang: Start-Up

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Verfasst am: 16.04.2007 12:45
Hallo,

es ist immer wieder interessant wie wenig bekannt es ist, dass Zinsbindungen über 10 Jahre gar kein Problem mehr darstellen.

Es gibt einige BAnken und Versicherungen die auch 20- 30 jährige Zinsbindungen anbieten können, zu sehr attraktiven Zinssätzen. Eine Finanzierung über einen Bausparvertrag ist in den meisten Fällen immer teurer, jeden Falls, wenn der Effektivzins nicht nur auf die Darlehenslaufzeit gerechnet wird.

Aber gut, viele Filialbanken können gar keinen Zinsbindung über 10 Jahren anbieten und reden sich dann ein ,dass sich eine andere Finanzierung gar nicht lohnt.
Herrmann
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 13:21
Warum ist eine Finanzierung über einen Bausparvertrag in den meisten Fällen immer teurer als die reine Darlehensvariante?
Bankazubi1985
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 13:39
@herrmann: Dann brauchen Sie auch irgendwann keine Bankkaufleute mehr zu unterrichten, wenn Sie dann den Weg zum Finanzdienstleister wählen.

Natürlich gibt es auch für uns Möglichkeiten der 15-Jährigen Zinsbindung, aber dies wird nur sehr selten gemacht, denn der Kunde ist dadurch in Form der Sondertilgung sehr eingeschränkt. Besteht eine Zinsfestschreibung so kann ich in den 15 Jahren nur sehr begrenzt Sondertilgungen leisten. Bei Ablauf nach 10 Jahren steht aber das ganze Darlehen frei zu Verwendung. Damit ist gemeint, dass ich entscheiden kann, ob ich das Darlehen sofort zurückzahle oder neu festschreibe.

Nehme ich dann noch als Kombination den Bausparvertrag mit rein, so habe ich eine nochmals erhöhte Flexibilität für den Kunden erreicht. Er hat jederzeit Zinssicherheit und hat außerdem noch jederzeit das Recht auf Sondertilgung in voller Höhe sobald das Darlehen der Bausparkasse ausgezahlt wurden ist.
powerbabe
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 13:44 - Geändert am: 16.04.2007 13:45
@South Salitos

Was nützt es einem Angestellten, dessen Bank maximal auf 10 Jahre festschreibt, daß es Banken gibt welche 30 Jahre festschreiben????
Klar hat ein Finanzdienstleister einge größere Auswahl, daß ist in allen Bereichen so, aber wenn meine Bank eben nur die Produkte A,B und C verkauft nützt es mir reichlich wenig wenn es ein besseres Produkt D gibt!!!!
Natürlich ist es legitim, daß der Kunden dann dieses Produkt abschließt, aber dann kann ich halt nichs dagegen machen!!!
Keine Arme, keine Kekse!!!!
South_Salitos
Rang: Start-Up

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Verfasst am: 16.04.2007 15:50
@powerbabe

Es ist richtig das du nur das verkaufen kannst was deine Bank an Produkten hat. Aber zu sagen "wir können nur max. 10 Jahre verkaufen, also ist eine Kombination mit einer 10 jähriger Vorfinanzierung und einem Bausparer die beste Möglichkeit" ist m.E. nicht die richtige Aussage.

Ein bißchen über den Tellerrand zu gucken hilft manchmal auch. Es werden auch mehr Banken, die mehr als 10 Jahre Zinsbindung anbieten können und ein Annuitätendarlehen über eine längere LAufzeit hat einfach sehr viel Vorteile gegenüber einem Bausparvertrag, zudem gibt es ja noch das BGB (§489) bezüglich vorzeitiger Rückzahlung bei Darlehen mit einer Zinsbinung länger als 10 Jahren.
Herrmann
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 16.04.2007 22:51
Viele selbständige Finanzdienstleister haben Bankkaufmann gelernt.

Schlimm ist, dass ein Finanzdienstleister behaupten kann, dass die Kombifinanzierung fast immer teuerer als die reine Darlehensfinanzierung ist und kein Bankkaufmann rechnet dies nach und widerlegt diese Behauptung.
Schwen
Rang: IPO

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Verfasst am: 17.04.2007 08:56
Sehr interessant wie ihr hier so diskutiert! Und nun will ich meinen Senf auch noch einmal dazugeben :-) und zwar zu erst zu der Finanzierung von Herrmann:

Also wenn man als Lehrer nicht ungefähr weiß wo aktuell die Zinsen stehen finde ich das schon ein wenig traurig da bei seiner Berechnung so manche Bank ein dickes MINUS vor dem Ertrag stehen haben müsste und somit sein Berechnung auch nicht wirklich sinnvoll ist, meiner Meinung nach. Aber das sei nur mal dahin gestellt...
Und es ist leider nun mal wirklich so das man i.d.R. günstiger von der ganzen Geschichte weg kommt, wenn mann von Anfag an voll Tilgt!

Und dann wollte ich South_Salitos einmal voll Zustimmen!
Natürlich ist es gar kein Problem eine Baufinanzierung auf 15 oder sogar 20 Jahre fest zu schreiben und dies ist auch sehr sinnvoll, da der Kunde dar durch sich den noch günstigen Zins absichert auf die nächsten 15- evtl. 20 Jahre und sollte der Zinsmarkt nach dem 10 Jahr wiedererwarten günstiger sein wie der festgeschriebene, hat der Kunde das Recht sein Darlehen innerhalb einer bestimmten Kündigungsfrist zu Kündigen und dann neu mit der Bank zu verhandeln. Das könnt ihr auch nocheinmal nachlesen im BGB § 489 (früher § 609)

Einen schönen Tag wünsche ich euch !!!
Bankazubi1985
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 17.04.2007 12:05 - Geändert am: 17.04.2007 12:05
@Herrmann : Dann ist zumindestens ihr Beruf gesichert. :)

Zu der Sache, dass die Kombifinanzierung in der Regel teurer ist: Wenn Zinssatz für Darlehen bei der Bank und TA-Darlehen für Vorfinanzierung des BSV gleich sind, kann das Kombiprodukt nicht günstiger sein, weil ja dann noch mal extra die Abschlussprovision für den BSV anfällt. Hab es mal ausprobiert, mit dem Bauspardarlehenszins von 1,95 %. Selbst dann ist es teuerer. Also so ganz Unrecht hat man mit der Behauptung nicht, wenn man davon ausgeht, dass man auch eine Zinsbindung von 15 Jahren erreicht.
Herrmann
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 17.04.2007 13:56 - Geändert am: 17.04.2007 14:03
@Schwen
Die Zinssätze stammen nicht von mir, sondern weitgehend von der Homepage (siehe Link oben) capital.de, 15.11.2006.

Bei einer Zinsfestschreibung von 15 anstelle von 10 Jahren wird ein Risikoaufschlag vorgenommen.

Somit kosten ein Annuitätendarlen mehr als ein Festdarlehen für eine Laufzeit von rund 8 Jahren.

Um die zwei Finanzvarianten berechnen zu können, braucht man die
- Zinssätze für Realdarlehen mit Zinsbindung von 15 Jahren
- Zinssätze für Festdarlehen für die Ansparphase BSV
- Höhe der Regelsparrrate und Dauer der Ansparphase
- Höhe der Annuitäten für Bauspardarlehen und Laufzeit
- Abschlussprovision
- Formel zur Berechnung der monatlichen Rente (Annuität)
Herrmann
Rang: Marketmaker

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Verfasst am: 17.04.2007 14:16 - Geändert am: 17.04.2007 22:30
Vergleich mit aktuellen Zahlen:

Bausparer
Ansparphase
- Abschlusskosten: 200.000 € • 1 % = 2.000 €
- Regelsparrate: 200.000 € • 5 ‰ = 1.000 €
-> 1.000 € • 12 • 8 = 96.000 €
- Bausparguthabenzinsen ca. 4.000 €
- Zinsen: 200.000 € • 5 % • 8 ,25 Jahre = 82.500 €
-> monatliche Bealstung: 1.000 € + 833,33 € = 1.833,33 €

Darlehensphase
1.600 € • 66 Raten = 105.600 €
-> monatliche Belastung 1.600 €

Gesamtausgaben für Kombinfinanzierung 282.100 €

Bankdarlehen
Bei einem Zinssatz von 5,4 % (15 Jahre fest) muss der Käufer eine Annuität in Höhe von 1.623,57 € bezahlen.

Gesamtausgaben für reines Bankdarlehen : 1.623,57 € * 12 * 15 = 292.242,60 €

Somit ist die Finanzierungsvariante mit einem BSV mit 1,95 % Darlehenszinsen günster als das reine Bankdarlehen,
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